나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34103 [1] 광주광역시 광산구 송정동 230-8 대덕9차아파트 902동 12층1205호 아파트 경매

전남광주통합특별시 광산구 송정로65번길 28 송정동 대덕9차 아파트, 902동 12층1205호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경34103(광주지방법원 경매5계). 감정가 127,000,000원, 최저가 88,900,000원. 매각기일은 2026-09-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 34103 [1]
소재지	광주광역시 광산구 송정동 230-8 대덕9차아파트 902동 12층1205호
도로명주소	전남광주통합특별시 광산구 송정로65번길 28 송정동 대덕9차 아파트, 902동 12층1205호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.30
관할법원	광주지방법원 경매5계 (062-239-1612(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	상대보호구역, (접함)도로, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역, 전통상업보존구역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역

광주광역시 광산구 송정동 230-8 대덕9차아파트 902동 12층1205호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	33.87㎡ (10.25평)
건물면적	59.93㎡ (18.13평)

금액

감정가	127,000,000원
최저가	88,900,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	8,890,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.19	127,000,000원	유찰
2차	2026.09.30	88,900,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 &apos;송광중학교&apos; 북동측 인근에 위치한 대덕9차아파트 902동 12층 1205호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.
교통상황: 본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재하고 인근에 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.
건물의 구조: 본건은 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 지하1층, 지상 13층 건물 내 12층 1205호(계단식, 남서향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.
이용상태: 본건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 정방형의 자체평탄한 토지로 아파트부지입니다.
인접 도로상태등: 본건 단지 출입구는 서측에 소재하며, 폭 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(2021-01-11), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34103 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 230-8 대덕9차아파트 902동 12층1205호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.87㎡ (약 10.25평)

토지지분: 33.8736㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.92㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.925㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 면적 정보

전용면적: 59.92㎡ (약 18.12평)

분양면적: 78.44㎡ (약 23.73평) (참고: 해당 면적은 일반적인 아파트 공급면적 기준이며, 건축물대장상의 면적과 다를 수 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송광중학교' 북동측 인근에 위치한 대덕9차아파트 902동 12층 1205호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철역이 위치해 있습니다. 또한, 인근으로 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지의 출입구는 서측에 있으며, 폭 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 권리 내역을 종합한 결과, 소유권 이전 및 근저당, 가압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권(접수일자 2024-05-22, 권리자 김성찬, 권리금액 130,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑5, 갑6 권리도 말소 처리됨)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김경실

보증금: 107,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-03

확정일자: 2024-02-27

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 건 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매물건입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김경실은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 단, 배당 절차에 따라 보증금 반환 여부가 결정됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 상업시설의 종류, 밀집도, 유동인구 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 송광중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 기본적인 위생 및 급배수설비

* 화재경보 및 소화전설비

* 승강기설비

* 도시가스설비

* 개별난방설비

* 지하주차장

5.3. 기타

임대관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기

본 건은 '별도등기' 사항이 존재합니다. (특수물건정보 참고) 이는 등기부등본 외 별도의 권리관계나 제한사항이 있을 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재건축 또는 증축 시 고려될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 김경실은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 보증금 107,000,000원이 설정되어 있습니다. 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 광산구 송정동 소재 대덕9차아파트 902동 12층 1205호는 준수한 입지조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 아파트입니다. 주변에 학교가 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 감정가는 1억 2천 7백만원으로, 최근 실거래가 및 인근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, '별도등기' 사항이 존재하며 임차인 관련 보증금 문제가 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 광산구 송정동의 비교적 안정적인 주거지역 내 위치

* 송광중학교 인근으로 교육 환경 우수

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 교통 여건

* 매각으로 소멸되는 권리관계로 비교적 안전한 경매 물건

* 감정가 대비 합리적인 투자 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 127,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 장단점, 임차인 보증금 인수 여부(본건은 인수 보증금 0원으로 판단), 주변 시세, 현장 조사 결과, 그리고 본 건의 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 인수해야 할 보증금이 0원임을 감안할 때, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 파악된 적정 시세보다 약간 낮은 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하시기 바랍니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.1.물건 기본정보