나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72497 [1] 경기도 구리시 인창동 474 건영아파트 102동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 '동구중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 '동구릉역'이 소재하여 대중교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 18층 중 12층 1203호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문조사) 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 '동구릉로'와 연계되며, 북측인근에 북부간선도로, 북동측인근에 수도권제1순환 고속도로 '구리IC' 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2012-11-29)(건영유치원/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리 남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경 위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (건영유치원/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(동구릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출 시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72497 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 구리시 인창동 474 건영아파트 102동 12층 1203호

용도: 아파트

건물명: 건영아파트

1.3. 면적 및 평가

감정가: 519,000,000원

토지면적: 23.60㎡ (약 7.14평)

토지지분: 23.597㎡ (약 7.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.72㎡ (약 18.67평)

건물지분: 61.72㎡ (약 18.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 구리시 인창동에 소재하며, '동구중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 형성된 지역입니다.

역사문화환경보존지역(동구릉)에 속하여 문화유산 가치가 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

지하철 8호선 '동구릉역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측으로 '동구릉로'와 연계되며, 북측 인근에 북부간선도로, 북동측 인근에 수도권제1순환 고속도로 '구리IC' 등이 소재하여 광역 교통망 이용이 수월합니다.

2.3. 편의 및 교육 시설

본건은 주거단지 내 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

교육시설로는 동구중학교가 인근에 있으며, 건영유치원, 동인초등학교 등도 위치하나, 학교환경위생정화구역 관련 사항은 구리남양주교육청에 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 1월 8일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을16)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않으나, '지상권개요'라는 항목이 있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (현재로서는 인수되는 권리 없음으로 판단)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 속한 건영아파트 단지 및 인근 지역에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 주거 기능이 중심이며, 시가지경관지구, 대로2류, 소로3류 등이 혼재된 지역입니다. 아파트, 학교, 공원 등이 어우러져 있어 주거지로서 안정적인 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕의 18층 건물 중 12층 1203호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정되며, 창호는 새시창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 인창건영

사용승인일: 1994년 7월 8일

총 동수: 5개동

총 세대수: 573세대

전용면적(본건): 61.72㎡ (약 18.67평)

아파트 단지 전체 대지 면적: 46030.42㎡

아파트 단지 전체 건물 연면적: 60353.758㎡

주차대수: 총 172대 (지상 12대, 지하 22대)

최고층: 18층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 유치원, 자전거보관소

전기차충전기(지상): 6대

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

본건의 총 채무액(등기부채권 총액)은 524,520,175원으로, 감정가 519,000,000원보다 높습니다. 이는 채권액이 물건 가치보다 높은 상황으로, 경매 진행 시 낙찰가를 결정하는 데 중요한 요소가 됩니다.

삼성카드 가압류(15,620,175원)가 존재합니다.

6.2. 주변 환경

동구릉 역사문화환경보존지역에 속해 있어, 향후 건물 증개축 등 재산권 행사 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 규제가 존재합니다.

6.3. 기타

임대관계가 미상이며, 실제 거주 여부 및 점유 관계에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 건영아파트 12층 호실입니다.

교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 소재하며, 주변 편의시설 및 교육시설 이용이 용이합니다.

다만, 감정가 대비 채무 총액이 높고, 역사문화보존지역 및 다양한 토지이용계획상의 규제가 존재하여 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 매매 사례를 볼 때 감정가가 시장 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수도권제1순환고속도로 구리IC 인접 등 우수한 광역 교통망

* 지하철 8호선 동구릉역을 통한 도심 접근성 양호

* 아파트 단지, 학교, 공원 등 생활 인프라 풍부

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 6월 2026년 실거래가 기준, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 83.87㎡, 약 25.37평)의 거래가는 6억 4천만원에서 6억 6천만원 수준입니다.

감정가 5억 1천 9백만원 대비 실거래가가 높게 형성되어 있어, 시세 반영 시 입찰가를 높여야 할 수 있습니다.

종합적인 분석과 최근 시세를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 5억 8천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(이는 최저 입찰가 기준이며, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.