나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30469 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 570-21 2층 02호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 "서림고등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 제2층 제02호로서, 주위환경은 아파드단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

1-가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 제2층 제02호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감. 창호 : 새시창.

이용상태

1-가)는'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별 바닥난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 평지로서, 조사일 현재 '연립주택부지'임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>. 2,3. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2025-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 대지권의 목적인 토지(1~3)의 지목은'답'이나, 현황은 '대'임.

물건 비고

연립주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-09

1.1. 사건 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30469 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 570-21 2층 02호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 51.03㎡ (약 15.43평)

건물면적: 84.47㎡ (약 25.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 110,000,000원

1.5. 특이사항

공동담보, 연립주택으로 이용중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 "서림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 용이함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(2025-07-21)

2.5. 기타 참고사항

본건 대지권의 목적인 토지의 지목은 '답'이나, 현황은 '대'로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 더블저축은행의 근저당권(2015.07.24. 접수, 금96,200,000원)임.

매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정임.

현재까지 등기부채권 총액은 206,200,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 15,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-03-03

배당신고일자: 2025-11-25

대항력: 없음

비고: 주택임차권공동담보목록 등재 (2025.12.29. 접수)

* 임차인: 하

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2025-02-26

확정일자: 2025-03-01

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건과 유사한 연립주택 및 다세대 주택이 주변에 위치하고 있으며, 단지형 연립주택으로 건축되었음.

4.2. 최근 매매 사례 (주변 연립,다세대,빌라)

* 모던아이빌 (2011년식, 77.75㎡): 2025년 2월, 120,000,000원에 직거래

* 전원빌라(5동) (1993년식, 72.16㎡): 2025년 2월, 62,000,000원에 중개거래

* 강남센트럴하우스봉덕2차A동 (2012년식, 71.17㎡): 2026년 1월, 140,000,000원에 직거래

4.3. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 2011~2012년식 건물이 약 70~77㎡ 면적에서 120,000,000원에서 140,000,000원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건은 2013년식 연립주택으로 전용면적 84.47㎡(약 25.55평)으로, 제시된 사례 중 면적이 가장 크고 연식도 유사합니다. 감정가는 110,000,000원이지만, 주변 시세 및 면적을 고려할 때, 120,000,000원에서 130,000,000원 내외의 시세 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

"서림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있음.

5.3. 주변 환경

아파트 단지 및 단독 주택 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 지역에서의 가축 사육에 제한이 따를 수 있음.

상대보호구역으로 지정된 지역에 포함되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 지목과 현황의 차이

토지의 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중임. 이는 통상적인 경우이나, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있음.

6.3. 임차인 현황

두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 보이나, 임차인의 퇴거 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수 등을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 부안군 부안읍 봉덕리에 위치한 연립주택으로, 서림고등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물의 연식(2013년 준공) 대비 적절한 관리 상태가 예상되며, 주변 시세 또한 안정적으로 유지되고 있는 것으로 파악됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소를 전제로 매각이 진행되며, 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있다는 점은 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 될 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 부안군 내 준신축급 연립주택으로, 면적이 넓어 실거주 또는 임대 수익 창출에 유리함.

* 경매 대상 물건으로 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적음.

* 안정적인 주변 시세 형성 지역으로, 장기적인 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 110,000,000원이며, 주변 유사 면적 및 연식의 연립주택 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세는 120,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 및 시세, 물건의 장단점, 경매 진행 상황 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때, 120,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

참고로, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.