나이스옥션 법원경매 군산 2025타경583 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 786-1 명성타운 가동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "나운초등학교" 남측 인근(일련번호1-가), 문화동 소재 "문화초등학교" 남측 인근(일련번호2-나)에 위치하며, 주위는 중ㆍ소규모의 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제6층 제606호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감입니다. 일련번호2-나) 철근콘크리트라면조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가,2-나) "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 있습니니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호1) 사다리형 완경사 토지로서, "아파트부지"로 이용 중입니다. 일련번호2~5) 일단의 부정형 평지로서, "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

일련번호1) : 남동측 및 북서측의 폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 진출입합니다. 일련번호2~5) : 일련번호2,4) 및 일련번호3,4) 사이의 왕복2차선의 포장도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>입니다. 일련번호2,5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (2023-06-15)(중로2-6)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>입니다. 일련번호3,4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (2023-06-15)(중로2-6)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경583 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 786-1 명성타운 가동 6층606호

* 용도: 아파트

* 감정가: 23,000,000원 (2천3백만원)

* 토지 면적: 32.71㎡ (약 9.90평)

* 건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 국OOO

* 건축물 현황:

* 건물명: 명성타운

* 동/호수: 가동 6층 606호

* 준공일자: 1991년 10월 16일

* 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 6층 (총 6개 층)

* 건물 총 면적 (가동): 5154.36㎡

* 전용 면적: 59.94㎡ (약 18.13평) - 공급 면적(분양 면적) 정보는 별도로 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "나운초등학교" 남측 인근, 문화동 소재 "문화초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 중ㆍ소규모의 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측 및 북서측의 폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 상태: 부동산 임의 경매로 진행 중입니다.

* 말소 기준 권리:

본건의 말소 기준 권리는 2019년 4월 5일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 27,500,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

인수 대상 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 김창윤(1991년), 김석인(2010년), 김대식(2018년) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당: 국민은행(2019년, 27,500,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 압류: 포천세무서장(2024년), 동두천시(2026년)의 압류가 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 국민은행(2025년, 40,601,296원)에 의해 개시된 경매입니다.

* 등기부 채권 총액: 27,500,000원

4. 상권분석

* 주변 시설:

본건이 위치한 나운동 지역은 주거 단지가 밀집한 지역입니다. 인근에 나운1동 주민센터, 병원, 마트, 식당 등이 위치해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리한 편입니다. 군산시 나운동은 비교적 주거 환경이 잘 갖춰진 지역으로, 마트, 은행, 병원, 약국 등 필수 생활 시설과 함께 다양한 식당과 카페도 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 여부:

군산시 나운동 지역에는 특별히 신고되거나 알려진 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 입지하지 않은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설:

단지 남측 인근에 나운초등학교와 문화초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의 시설:

인근에 나운1동 주민센터, 병원, 마트, 식당, 은행, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통:

차량 접근이 용이하며, 남동측 및 북서측의 폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계:

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임차인이 대항력을 갖춘 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한:

토지 이용 계획상 고도지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화:

1991년 준공된 아파트로, 약 35년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

군산시 나운동에 위치한 명성타운 아파트 경매 물건입니다. 초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크는 고려해야 합니다. 건물 준공 연차가 있어 시설 노후화에 대한 점검이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다.

* 군산 나운동 지역의 아파트 시세는 유사 면적대의 경우 5천만원에서 8천만원 사이에서 거래되고 있습니다. 최근 시세가 소폭 상승하는 추세를 보이며, 6천만원 내외에서 매물이 나오고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 23,000,000원 (2천3백만원)

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시, 상기 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.