나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21506 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제102동 제14층 제1403호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

* 사건번호: 군산지원 2025타경21506 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (갑3 강제경매 정보 기준)

2.

1.2. 물건 현황

2.

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 건물 규모: 27층 중 14층

* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평), 전용면적 기준

* 감정가: 313,000,000원

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

2.

1.3. 건물 구성

2.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 내외부 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지, 창호 - 섀시창

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

* 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대로, 향후 지역 발전 가능성이 있는 곳입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

* 대상 물건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 도로 상태

2.

* 동측으로 노폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

2.

2.4. 토지 이용 계획

2.

* 물건이 속한 902번지 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로 2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등 다양한 폭의 도로에 접해 있거나 일부 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 매각 물건 내역

2.

* 소유권 보존 등기: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-10-18, 120,000,000원)

2.

3.2. 권리 관계

2.

* 을1 (2022-10-18): 우리은행 근저당 (말소)

* 을2 (2024-01-02): 주식회사세계석건 근저당 (말소)

* 을3 (2024-10-21): 이정형 주택임차권 (말소)

* 갑2 (2023-12-27): 김영실 가압류 (말소)

* 갑3 (2025-10-24): 주택도시보증공사 강제경매 (말소)

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인: 이정형

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-10

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

2.

3.4. 권리분석 요약

2.

* 본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위의 모든 권리(을2, 을3, 갑2, 갑3)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 이정형은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 1,332,491,256원입니다.

2.

4. 상권 분석

2.

4.1. 주거 환경

2.

* 주변은 아파트 단지 및 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* '한국농업기술진흥원'이 인접하여 있어 관련 종사자 등의 고정적인 수요가 예상됩니다.

2.

4.2. 개발 현황

2.

* 신흥 개발지대로 분류되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 미개발 농경지가 포함되어 있어 추가적인 주거 또는 상업 시설 개발 가능성을 시사합니다.

2.

5. 생활 정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 아파트 자체적으로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 인근에 익산송학초등학교, 익산지원중학교 등 교육 시설이 소재하여 통학이 가능합니다.

2.

5.2. 교육 시설

2.

* 익산송학초등학교, 익산지원중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

2.

5.3. 주변 시설

2.

* '한국농업기술진흥원'이 인근에 위치합니다.

2.

5.4. 혐오시설

2.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

* 신흥 개발 지역 특성상, 주변에서 진행될 수 있는 건설 소음이나 먼지 발생 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역 지정으로 인해 향후 지역 내 특정 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정평가액(313,000,000원)과 최근 실거래가(최고 255,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재하므로, 시세 조사를 더욱 면밀히 하여 입찰가를 결정해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축인 아파트로, 익산시의 신흥 개발지에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 크므로, 시장 상황 및 해당 아파트의 실제 가치를 면밀히 재평가하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 신축 아파트: 초기 하자 보수 및 관리 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 신흥 개발 지구에 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 아파트 자체 시설 및 신흥 주거지로서의 쾌적함을 갖추고 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 30일, 16층 거래: 235,000,000원

* 2026년 7월 22일, 14층 거래: 255,000,000원

* 2026년 7월 11일, 6층 거래: 230,000,000원

* 본 물건은 14층으로, 최근 최고가 거래(255,000,000원)와 동일한 층수입니다.

* 감정가(313,000,000원)가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 현 시세 및 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 최근 최고 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획과 시장 분석에 기반하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.