나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21510 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 1604호로서 외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감, 내벽: 벽지도배 등 마감, 창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m) (접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21510 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층1604호

용도: 아파트

감정가: 316,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

건물면적 (분양면적, 추정): 약 171.91㎡ (약 52.00평) (아파트 전체 연면적 50,542.86㎡ / 총세대수 294세대 기준)

2.4. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 27층

해당 층수: 16층

사용승인일: 2022년 09월 29일

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

총동수: 4동

총세대수: 294세대

주차대수: 지하 9대, 지상 20대 (합계 29대, 아파트 정보 기준. 총괄표제부 지하주차장 384대, 지상 20대)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3.3. 도로상태

동측으로 대로(폭 35m-30m), 서측, 북측, 남측으로 소로(폭 8m-10m)가 접해 있어 접근성이 양호하며, 주로 동측 대로변을 통해 출입합니다.

3.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭35m-30m) 및 소로3류(폭8m미만)와 저촉되는 부분이 있으며, 소로2류(폭8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3.5. 주변 시설

* 주요 시설: "한국농업기술진흥원"이 인근에 소재합니다.

* 혐오시설: 주변에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교육시설: 익산서초등학교, 익산부천중학교, 이화고등학교 등이 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: 익산시보건소, 익산병원 등 주요 의료시설 이용이 가능합니다.

* 상업시설: 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

경매 대상 물건은 전부 말소될 권리들로 구성되어 있어 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-10-18, 권리금액: 120,000,000원)

* 기타 말소 예정 권리:

* 호림주택주식회사 소유권보존 (접수일자: 2022-10-18)

* 주식회사하나룩스 근저당 (접수일자: 2023-12-13, 권리금액: 97,000,000원)

* 양국진 주택임차권 (접수일자: 2024-10-15, 권리금액: 249,500,000원) - 등기부상 말소, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 강제경매 (접수일자: 2025-10-24, 권리금액: 249,500,000원)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 양국진

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-14

* 확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

* 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

4.3. 권리분석 요약

본 물건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다. 임차인 양국진의 경우 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주거 환경

본건이 속한 송학동 지역은 아파트 단지와 단독주택, 그리고 근린생활시설이 어우러진 전형적인 주거지대입니다. 새로 건축된 아파트 단지들이 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 상업 시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병원, 약국 등) 이용이 가능합니다. 차량 이동 시 익산 시내 중심가의 상업시설 이용도 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

차량 이용 시 시내외 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 기차역이 가까워 광역 이동에도 유리합니다.

6.2. 편의시설

* 쇼핑: 대형마트 및 전통시장 이용이 가능합니다.

* 의료: 종합병원 등 주요 의료시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: 인근 공원 및 체육시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 저촉

대로3류(폭35m-30m) 및 소로3류(폭8m미만)와 저촉되는 부분이 있어 향후 도로 확장이나 개발 계획에 따른 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 아파트 건물 자체는 이미 준공되어 있어 당장의 직접적인 건축 규제 위험은 낮을 것으로 보입니다.

7.2. 임대관계 미상

주요 임차인 현황은 파악되었으나, 그 외의 임대 관계는 미상으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월 사용 승인된 비교적 신축인 아파트로, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확하며, 주변 편의시설 및 교육 환경도 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상의 저촉 사항은 향후 개발 가능성이나 규제 측면에서 유의할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 연식이 짧아 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 교통, 편의시설, 교육 등 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 전세 세입자 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적과 층수의 아파트 실거래가는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본 건은 16층으로, 최근 16층 매물이 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 316,000,000원으로 시장 시세 대비 높게 책정되어 있어, 시세 반영을 통한 합리적인 입찰가가 중요합니다.

이를 종합하여, 보증금 인수 부담이 없다는 점과 최근 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원 내외로 판단됩니다. 단, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.