나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6439 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1022-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 "전주시 덕진구청" 남측 인근에
위치하며, 주위는 일부 대중음식점도 소재하나 대체로 정비된 기존주택지대로 형성되어 있
습니다.

교통상황

본건 토지 동측과 남측 인근에 전주시 일반 내지 순환대중교통편이 운행되는 태진로와 안
덕원로가 지나고 있으며, 이 도로들로 진출입할 수 있는 도로가 본건 토지와 접해있음으로
도로연계계통이나 구조와 대중교통편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 대체로 무난한
편입니다.

형태 및 이용상태

지형 가로장방형의 지세 평탄한 토지로 현황 "단독주택용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

노폭 약 6m 정도의 포장도로가 본건 토지 동측과 남측으로 접하여 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-28)(접합), 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정
문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

종물형태의 제시외 건물 2동 연 약26.1㎡와 감나무 2주, 대추나무 1주와 호두나무 1주 및
자연석 형태의 화단 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

2) 제시외 물건인 감나무 등 4주와 자연석형태의 화단 1식은 당해 토지에 포함하여 감정
평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 연와조 및 시멘트블럭조 슬라브지붕 2층으로
외 벽 : 연와조쌓기
내 벽 : 벽지 도배, 목재 마감, 타일 붙임 등
바 닥 : 장판지 도배 등
창 호 : 알루미늄샷쉬와 목재창
으로 내부계단 일부 훼손 및 일부 벽체와 천정 누수 등으로
현상은 양호하지 못한 편입니다.

기호2-1) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층으로
내외벽 : 세멘몰탈마감위 수성페인트 치장
바 닥 : 콘크리트위 세멘몰탈마감.

이용상태

기호 2) "단독주택"으로 이용 중입니다.

기호2-1) "주차장과 창고"용도로 이용 중입니다.

설비내역

기호 2)건물에는 기본적인 위생 및 급배수와 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

종물형태의 제시외 건물 2동 연 약26.1㎡가 소재합니다.

공부와의 차이

기호 2-1)건물의 공부상 용도는 "변소 및 창고"이나 현황 "주차장과 창고 용도"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

2) 기호 2)건물의 1층은 공부상 1층 64.79㎡와 10.635㎡로 구분 등재되어있으나 외관상
구분된 건물의 파악이 곤란하여 일괄 감정평가하였습니다.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물(감정평가서㉠㉡) 매각 포함
2.목록2. 건물의 1층은 등기사항전부증명서상 64.79㎡와 10.635㎡로 구분 등재되어 있으나 외관상 구분이 어려워 일괄 평가
3.목록2. 건물 내부계단 일부 훼손 및 일부 벽체와 천정 누수 등으로 양호하지 못함, 부속건물 용도는 공부상 변소 및 창고이나 현황은 주차장과 창고
4.지상에 소재하는 감나무 등 제시외 수목(4주)과 화단1식 토지가액에 포함평가
5.임차인 최옥자로부터 2025.02.11.자 공사대금 30,000,000원에 대한 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2024타경6439 (1) 사건의 경매 대상 부동산입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1022-20번지입니다.

본 건은 단독주택으로 이용 중이며, 토지 면적은 208.30㎡ (약 63.02평)이고 건물 면적은 134.29㎡ (약 40.62평)입니다.

감정평가액은 253,345,270원입니다.

경매 구분은 공유물분할을위한경매이며, 매각 대상은 기타입니다.

건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 사용승인일은 1969년 5월 27일입니다.

총 건물 면적은 134.285㎡로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 토지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 "전주시 덕진구청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대체로 정비된 기존주택지대로 형성되어 있으며, 일부 대중음식점도 소재합니다.

교통 상황으로는 본 건 토지 동측과 남측 인근에 태진로와 안덕원로가 지나고 있으며, 이 도로들로 진출입이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.

인접 도로 상태는 노폭 약 6m 정도의 포장도로가 본 건 토지 동측과 남측으로 접하여 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(전일초등학교), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매 절차에 따라 진행됩니다.

말소기준권리는 주식회사대보경매의 임의경매(등기부 갑20)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 희망1자산대부관리유한회사의 가압류(등기부 갑19)로, 권리 내역은 13,710,161원이며 말소 기준 권리에 의해 말소되지 않고 인수되는 권리입니다.

* 임차인 현황

* 임차인 이건석: 보증금 4,600,000원, 차임 0원. 2021년 3월 26일 전입, 2020년 5월 20일 확정일자. 2025년 2월 26일 배당신고. 대항력 있음.

* 임차인 최옥자: 보증금 40,000,000원, 차임 0원. 2016년 11월 15일 전입, 2018년 7월 25일 확정일자. 2025년 2월 11일 배당신고. 대항력 있음.

* 유치권 신고

임차인 최옥자로부터 2025년 2월 11일자 공사대금 30,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미하며, 해당 보증금은 경매 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 기타 권리관계

주식회사대보경매의 강제경매로 인한 매각 (2018타경4241) 및 기타 지분 이전, 증여, 매매, 상속, 소유권 경정 등기 내역이 확인됩니다.

북전주세무서장의 압류(13,710,161원)는 인수 대상입니다. (주의: 등기부 요약상 갑17 압류 금액과 갑19 가압류 금액이 동일하게 13,710,161원으로 확인되나, 본 보고서에서는 '말소: 인수'로 표시된 갑19 가압류를 주요 인수 대상으로 간주합니다. 압류(갑17)도 인수 대상이라면 총 인수 채권이 늘어날 수 있어 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

본 물건은 전주시 덕진구 진북동의 기존 주택가에 위치하고 있습니다. 주위에는 주거용 건물들이 밀집해 있으며, 일부 상가(대중음식점 등)가 혼재되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보 분석 결과:

* 우진빌라 (2002년 건축, 전용 26.12㎡): 2024년 10월 17일 6,000만원, 2026년 7월 30일 3,000만원에 거래된 기록이 있습니다. (2026년 거래는 미래 시점)

* 삼화진북 (1983년 건축, 전용 82.35㎡): 2026년 5월 12일 8,600만원에 거래된 기록이 있습니다. (2026년 거래는 미래 시점)

제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어렵지만, 주변 주거용 부동산의 거래 금액대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건은 단독주택으로, 평당 거래가격을 단순 비교하기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 태진로, 안덕원로 등 주요 도로와 인접하여 교통망이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 전주시 덕진구청이 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 교육시설: 전일초등학교가 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 현 시점에서 본 건 소재지 주변에 특별히 언급되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 경매 진행 전 최신 지도 서비스 및 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 하자: 본 건물은 1969년 사용승인된 노후 건물로, 건물 내부 계단 일부 훼손, 일부 벽체와 천정 누수 등으로 인해 양호하지 못한 상태입니다. 수리 및 보수 비용이 상당 부분 발생할 것으로 예상됩니다.

* 불확실한 유치권: 임차인 최옥자가 신고한 30,000,000원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 채무: 희망1자산대부관리유한회사의 가압류 13,710,161원은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 채무입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 진북동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할 목적의 경매로 진행 중입니다. 정비된 주택가에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 건물의 노후화 및 하자(누수, 훼손), 불확실한 유치권, 대항력 있는 임차인의 존재 등 권리관계 및 물건 상태 측면에서 여러 리스크를 안고 있습니다. 제시외 건물, 수목, 화단 등이 일괄 매각에 포함되므로 이러한 부분에 대한 고려도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 지분권자 간의 소유권 정리가 목적이므로, 명확한 법적 절차를 통한 소유권 확보가 가능합니다.

* 입지: 전주시 덕진구청 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 토지 활용 가능성: 208.30㎡의 토지 면적은 향후 증축, 신축 등 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다 (단, 토지 이용 계획 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 253,345,270원

* 인수되는 권리 (가압류): 13,710,161원

본 물건은 건물의 노후화, 누수 등 중대한 하자로 인한 상당한 수리비 발생이 예상되며, 유치권 성립 여부의 불확실성, 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 또한, 인수해야 하는 채무가 13,710,161원 존재합니다.

주변 시세 자료는 본 건과의 직접적인 비교가 어렵고, 미래 시점의 거래가로 제시되어 있어 참고에 한계가 있습니다. 따라서 감정평가액을 기준으로 리스크 요인을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

건물 수리비, 명도 비용, 유치권 관련 비용(발생 시) 등을 고려하여, 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 리스크 분석을 토대로, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 법원 공고 내용, 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.