나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64437 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 409동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 제409동 제14층 제1401호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 지적 미정리 상태임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함
2.일산서구청으로부터 2025.11.02.자로 토지+건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(과세증명서 제출)
3.2026.7.7. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64437 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 409동 14층1401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 613,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 121.45㎡ (약 36.73평)

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대지권미등기, HUG 인수조건 변경

* 건축물대장 요약:

* 사용승인일: 2011년 03월 31일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 26층 중 14층 (409동)

* 주용도: 공동주택 (아파트)

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 하이파크시티일산파밀리에4단지

* 총 세대수: 1,676세대

* 총 동수: 17개동

* 사용승인일: 2011년 03월 31일

* 총 주차대수: 3,017대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 "덕이고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로 및 주차 시설이 잘 갖추어져 있으며, 차량 출입에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 29일 접수된 주식회사모스트대부 근저당권 (120,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사모스트대부 근저당권 (을3)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑5)

* 주택임차권 (을4): 권리자 강형일, 권리금액 500,000,000원, 말소 대상

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 28일

* 확정일자: 2020년 12월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인은 매수인에게 대항력이 없으며, 잔여 보증금에 대한 반환 청구권도 포기한 상태입니다.

* 등기부채권 총액: 620,000,000원 (근저당 120,000,000원 + 주택임차권 500,000,000원)

* 취득세 납부 사실: 일산서구청으로부터 2025년 11월 2일자로 토지+건물에 대한 취득세 납부 사실이 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 덕이고등학교가 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하고, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 031-932-9365

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건은 아파트임에도 불구하고 대지권 등기가 경료되지 않은 상태입니다. 이는 소유권 이전 시 복잡한 법적 절차를 야기하거나, 토지 사용에 관한 권리 관계에 대한 불확실성을 내포할 수 있습니다. 다만, 감정평가 및 매각 대상에 포함되었으며, 취득세 납부 사실이 확인되어 그 해결 가능성을 시사하고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 추후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 공부상 지적 미정리 상태로, 향후 토지 이용 계획에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 교육 여건 또한 우수합니다.

* 임차인이 보증금 반환 청구권 및 대항력을 포기함에 따라 명도 부담이 현저히 줄어들 것으로 예상됩니다.

* 그러나 가장 큰 걸림돌은 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 소유권 확보에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사안이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석 및 향후 절차에 대한 검토가 선행되어야 합니다. 취득세가 납부된 점은 긍정적 요소이나, 근본적인 대지권 문제를 해결할 수 있는지 여부가 중요합니다.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 임차인의 권리 포기로 인한 명도 리스크 감소.

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 향후 대지권 문제 해결 시 가격 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 121.45㎡ (약 36.73평) 면적을 기준으로 합니다.

* 최근 실거래가 (2026년 7월 6일): 121.45㎡ 면적이 52,000만원 (520,000,000원)에 거래되었습니다.

* 감정가: 613,000,000원

* '대지권 미등기'라는 중대한 리스크가 존재하며, 이로 인해 낙찰 후 추가적인 법률적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가 수준 및 감정가, 그리고 '대지권 미등기' 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 480,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 특히, 대지권 문제 해결 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.