나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6185 [1] 경기도 파주시 야당동 111-5 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당4리 마을회관’ 남측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건 외벽 : 외장타일붙임, 드라이비트 마감 등 창호: 하이샷시 창호 등

이용상태

방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니2 다락

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄하며 3필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6185 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 111-5 2동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 325,000,000원

토지면적: 87.83㎡ (약 26.56평)

토지지분: 87.83㎡ (약 26.56평)

건물면적: 74.25㎡ (약 22.46평)

건물지분: 74.25㎡ (약 22.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약허가구역 (25.8.26~26.8.25)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당4리 마을회관’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하여 대중교통 여건은 무난함.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2022-04-22 접수된 수협은행 근저당권 (채권최고액: 310,500,000원).

낙찰로 인해 말소될 권리: 을1 근저당권 외 후순위 권리인 갑8 소유권이전청구권가등기, 갑9 압류, 갑10 압류, 갑11 압류, 갑13 임의경매, 갑14 가압류 등은 모두 말소될 예정임. (다만, 등기부상 말소표기는 실제 집행과정에서 변동될 수 있으므로 최종 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수되는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

임차인: 주 (전입일자: 2023-02-21)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 312,229,019원 (감정가 대비 상당히 높은 채권 총액을 보입니다. 이는 채권의 일부 변제 또는 추가 발생 채무를 포함한 금액으로 추정됩니다.)

4. 상권분석

주변 시세 동향:

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 2019년 준공된 '태종에비뉴 2동 203호'(전용면적 65.1㎡)가 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(전용면적 74.25㎡)의 단위면적당 가격은 약 437.8만원/㎡입니다.

따라서 본건의 시장 추정가는 74.25㎡ * 437.8만원/㎡ = 약 324,890,000원으로 평가됩니다. 이는 감정가 325,000,000원과 유사한 수준입니다.

이외의 비교 사례는 준공 연도가 오래되었거나 연립주택으로, 본건과의 직접 비교에는 다소 한계가 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 내부 방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니 2, 다락으로 구성되어 있습니다.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일부 제한사항:

가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함되어 있어 관련 법규 준수 필요.

토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있어, 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가 필요. (본건은 주택이므로 일반적인 매수자는 해당 없을 가능성 높음)

권리관계 복잡성: 등기부상 소유권이전청구권가등기, 압류 등이 다수 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 명시로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 것으로 예상됩니다. 그러나 최종 등기부등본 확인 및 법원 현황 조사서를 면밀히 검토해야 합니다.

채권 총액: 감정가 325,000,000원 대비 등기부채권 총액 312,229,019원은 높은 편에 속합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

주변 시세와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어, 시세차익보다는 안정적인 시세 수준에서의 취득이 예상됩니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 주거용 건물로서 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

깨끗한 권리 인수: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리 하자 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

인수되는 보증금 없음: 임차인의 대항력이 없어 추가적인 부담이 없습니다.

안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 야당역 접근성도 양호합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 324,890,000원 (감정가 325,000,000원)으로 평가됩니다.

등기부채권 총액(312,229,019원) 및 경매 물건의 특성을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 315,000,000원 ~ 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.