나이스옥션 법원경매 전주 2025타경999 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '전북특별자치도청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 업무시설, 숙박시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으 로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 중 1)1층 124호, 2)1층 125호, 3)1층 126호로서, 외벽 : 돌붙임 등, 내벽 : 판넬 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호 1~3)근린생활시설임.

설비내역

공용 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 동측, 남측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-06)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 별지 '사진용지'와 같이 기호 1,2)는 각 호수간 경계벽이 없는 상태임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경999 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층124호

용도: 근린상가

감정가: 758,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 22.78㎡ (약 6.89평)

건물면적: 108.61㎡ (약 32.85평)

1.3. 기타사항

채권자: 전OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 내부 경계벽체 해체, 공용관리비 체납 신고됨

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '전북특별자치도청' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성 및 빈도수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 대상 물건 서측, 동측, 남측으로 개설된 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)에 해당합니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

소유권보존: 효자동힐스테이트지역주택조합 (2017-11-23)

소유권이전: 주식회사이애프씨 (2017-12-06)

말소기준권리: 전주성가신용협동조합 근저당 (2017-12-14 접수, 276,000,000원)

기타 등기사항: 압류 (전주시, 북전주세무서장), 가압류 (이지움더퍼스트, 1,266,214,339원)

임의경매 개시결정: 전주성가신용협동조합 (2025-10-24 접수, 924,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 전주성가신용협동조합의 근저당(2017-12-14 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 1층 124호, 125호, 126호는 각각의 호수 간 경계벽이 해체되어 하나의 공간으로 사용될 가능성이 있습니다. 이는 다양한 업종의 사업 운영에 유연성을 제공할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 아파트 단지가 복합적으로 발달한 지역으로, 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 행정기관 접근성

전북특별자치도청이 남측 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 우수합니다. 차량 진출입 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로 생활 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부등본상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 혹시 모를 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 및 임대차 관련 리스크

임대차 관계가 미상이므로, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 구조 및 관리비 관련 리스크

124호, 125호, 126호 호수 간 경계벽이 해체되어 하나의 공간으로 사용될 수 있다는 점은, 해당 호실의 독립적인 사용 시 내부 구조 변경이나 추가 공사가 필요할 수 있음을 시사합니다. 또한, 124호에 대한 공용관리비 2,498,963원이 체납 신고된 상태이므로, 낙찰 후 인수하거나 정산해야 할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전주시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 관공서 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 및 관리비 체납 사실은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 내부 구조의 유연성 및 주변 상권 발달 가능성을 고려할 때, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 입지: 전북특별자치도청 남측 인근, 중심상업지역 내 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 활용성: 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업장으로 활용이 가능하며, 내부 구조 변경을 통한 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 감정가는 758,000,000원이지만, 실제 시장 가치, 물건의 명도 가능성, 건물 구조 변경 및 관리비 체납 등 잠재적 리스크를 종합적으로 평가하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.