나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102042 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 762 부원파크타운 101동 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 ‘대덕여자고등학교’ 서측 인근에 위치하는 '부원파크타운' 단지 내 단위세대로서, 주위는 아파트 단지 및 아파트 상가, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도역(모덕역)이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 제101동 제4층 제410호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 등. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지내 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102042 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 762 부원파크타운 101동 4층410호

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

토지면적: 39.94㎡ (약 12.08평)

건물면적: 62.39㎡ (약 18.87평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOO

건물 정보: 부원파크타운, 1989년 6월 23일 사용승인. 6층 건물 중 4층에 위치. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조.

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 덕포동 소재 ‘대덕여자고등학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 아파트 상가, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 생활에 편리한 환경입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 모덕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을14, 우리은행 근저당 (2014년 11월 11일 접수, 88,000,000원).

후순위 권리: 갑18 가압류 (신한카드, 2025년 4월 16일), 갑19 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2025년 6월 17일), 갑20 강제경매 (신한카드주식회사, 2025년 10월 21일), 갑21 임의경매 (에이치에프더블유오삼비유동화전문, 2026년 1월 29일).

권리 소멸: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 113,447,670원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 대상 물건이 속한 부원파크타운 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대덕여자고등학교가 인접해 있어 학군 관련 이점도 고려할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 상, 혐오시설로 분류될 만한 시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 부산 사상구 덕포동의 아파트 단지 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

단지 내 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다. 주차는 지상 4대, 지하 0대 (단지 총 주차대수 93대)로, 세대당 주차 공간이 많지는 않을 수 있습니다.

건물 상태: 1989년 준공되어 건물 연령은 약 37년 경과하였습니다. 건물은 철근콘크리트조로 마감되었으며, 외벽은 페인팅, 내벽은 도배, 창호는 샷시로 마감되어 일반적인 아파트 상태를 유지하고 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1989년 준공된 건물로, 장기적인 유지보수 비용이나 향후 재건축/리모델링 시기 등에 대한 고려가 필요합니다.

중복 경매 및 유동화 물건: 동일 물건에 대해 강제경매와 임의경매 등복수의 사건이 진행 중이며, 유동화 물건이라는 점에서 경매 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

임대차 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 현재 점유자가 소유자인지, 아니면 임차 관계가 존재하는지에 대한 명확한 파악이 필요합니다. (명도 시 참고)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 덕포동에 위치한 부원파크타운 아파트입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 권리 분석상 인수할 부담이 전혀 없어 법적으로는 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 건물의 노후화와 복수 경매 사건 진행이라는 점은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 낙찰 시 인수하는 채무나 임차 보증금이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며 주변 편의시설 및 학군 (대덕여자고등학교 인근)을 갖추고 있어 주거 가치가 안정적입니다.

시세 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 시장 상황 변화에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 6월: 74.25㎡ (약 30평) 101동 6층 - 14,000만원

* 2026년 3월: 71.57㎡ (약 29평) 108동 3층 - 16,000만원

* 2026년 5월: 74.25㎡ (약 30평) 103동 1층 - 12,000만원

본건은 62.39㎡ (약 19평)으로, 최근 거래된 사례보다 면적이 작습니다. 면적 차이를 고려하여 시세를 산정하면, 2026년 5월 74.25㎡ (약 30평) 물건이 12,000만원에 거래된 점을 감안할 때 (평당 약 534만원), 본건(약 19평)의 시세는 약 100,800,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 118,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 일부(16,000만원)보다 낮지만, 면적 차이와 건물의 노후화를 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없는 점과 향후 시장 상황을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 안정적인 낙찰을 목표로 하는 것이 현명합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

전략적 목표 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.