나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102045 [1] 부산광역시 북구 덕천동 355-4 덕천역이즈카운티 102동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '덕성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 환승역 덕천역 및 3호선 숙등역 소재함.

건물의 구조

2019.10.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층건 내 15층 1502호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕천동 355-4 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102045 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 355-4 덕천역이즈카운티 102동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

토지면적: 7.92㎡ (약 2.39평)

건물면적: 62.33㎡ (약 18.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2019년 10월 29일

총층수: 26층

해당층수: 15층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '덕성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 환승역인 덕천역과 3호선 숙등역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북서측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m), 상대보호구역(덕성초등학교, 덕천중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 25일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(231,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리가 말소될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 333,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 명도 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 덕천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 시설 접근성이 우수합니다.

* 역세권 입지로 인해 유동 인구가 풍부하며, 상권의 안정성이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 남동측 인근에 덕성초등학교가 있으며, 덕천중학교 또한 인접해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다. (각각 상대보호구역으로 지정)

* 교통: 부산 지하철 2, 3호선 환승역인 덕천역과 3호선 숙등역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 서울 및 타 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 덕천역 주변의 다양한 금융, 의료, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 건축 관련 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 경매 특성상 낙찰 후 예상치 못한 시장 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동에 위치한 역세권 아파트로, 편리한 교통망과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태도 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차 진행에 무리는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상인 점과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2,3호선 덕천역) 및 트리플 역세권(숙등역)의 뛰어난 교통 접근성.

* 풍부한 주변 학군 및 생활 편의시설로 인한 높은 주거 만족도.

* 비교적 신축(2019년 준공)으로 향후 가치 상승 기대.

* 채권자의 신청으로 진행되는 강제경매 물건으로, 일반적인 경매 절차에 따를 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 물건과 동일한 '덕천역 이즈 카운티' 아파트의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 24일 62.3259㎡ (약 18.85평) 면적의 12층 물건이 285,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 면적이 62.33㎡ (약 18.85평)이므로, 이 가격이 현재 시세를 반영하는 중요한 지표가 될 수 있습니다. 감정가는 302,000,000원으로, 최근 매매가보다 높게 책정되었습니다. 경매는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 상태 등에 따라 낙찰가가 결정되므로, 최근 거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가:

최근 거래가(285,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 285,000,000원 이상에서 형성될 가능성이 있습니다. 감정가(302,000,000원)와 경쟁 상황을 감안하여 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 특이사항: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.