나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102041 [1] 부산광역시 사하구 장림동 244-6 장림우림그린맨션 제11층 제1115호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '장림여자중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 장림역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제11층 제1115호로서, (사용승인일 1992.01.28) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2019-12-18) , 제2종일반주거지역 , 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)) , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-03)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102041 (1)

경매 구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 안

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 244-6 장림우림그린맨션 제11층 제1115호

용도: 아파트

토지 면적: 31.17㎡ (약 9.43평)

건물 면적: 66.42㎡ (약 20.09평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 113,000,000원 (일억 일천삼백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '장림여자중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 장림역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현재 소유권은 안판섭 외 1명(상속)에게 있으며, 말소기준권리는 2001년 11월 15일 접수된 국민은행의 근저당권(말소 예정)입니다.

등기부채권 총액은 3,900,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있습니다. (다만, 현재 해당 권리의 실효성은 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되며, 해당 임차인에 대한 추가적인 권리 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. '장림여자중학교'와 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 중 제11층 제1115호이며, 1992년 1월 28일에 사용 승인되었습니다. 현재는 공동주택으로 이용 중입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 바닥 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: 장림우림그린아파트

주소: 부산광역시 사하구 장림동 244-6

총 동수: 1동

세대수: 255세대

최고층: 15층

주차대수: 총 132대 (지상 2대, 지하 6대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

6. 잠재적 리스크

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6.1. 경매 특수성 (공유물분할)

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 채권자 및 관계인 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 경매 절차의 진행 과정 및 낙찰 후 소유권 확보 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역에 속해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 특히 2025년 8월 13일자로 자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경된 사항은 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 거주 중인 임차인이 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 사용 승인일 (노후도)

본 건물은 1992년에 사용 승인되어 약 30년 이상 경과한 노후 건물입니다. 장기적인 유지 보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 비교적 낮은 채권 총액과 공유물분할을 위한 경매라는 특수성이 존재합니다. 최근 시세 및 감정가를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있으나, 공유물분할 경매의 특성, 임대 관계 미상, 건물 노후도 등의 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 안정적인 입지: 장림동 지역의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 편리한 교통: 버스정류장 및 지하철역(장림역)이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 낮은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 낮아 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 공유물분할 경매의 특성상 경쟁이 제한적일 경우 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 113,000,000원입니다. 최근 동일 면적(66.42㎡)의 실거래가는 2026년 3월 123,000,000원, 2026년 6월 97,000,000원으로 확인되었습니다. 이를 바탕으로 한 평균가는 약 110,000,000원입니다.

공유물분할 경매의 특성상 협상 가능성 및 명도 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시세 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로 현장 조사와 심층적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 포함되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.