나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73372 [1] 경기도 포천시 자작동 428 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 포천시 자작동 소재 "자작1통마을회관" 남측 인근에 위치하고, 부근은 공장, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

토지의 상황

토지상황은 기호 1)은 공업용 건부지, 기호 6)은 도로이고, 기호 1)은 북측 및 남측으로 세로(가) 도로와 접해 있고, 기호 6)은 세로(가) 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획사항은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2017-10-16)(자작리 유적지), 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역(20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호)이며, 이중 기호1)은 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선(43국도우회도로))(접합), 소하천예정지 및 추가기재사항 건축법제2조제1항제11호나모에따른도로(도로일부포함)입니다.

건물의 구조 및 현상

2020.12.22. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽: 철판붙임, 바닥: 몰탈마감, 창호: 샷시창이며, 건물은 공장으로 이용중이며, 관리상태는 보통입니다.

기계/기구의 현상

기계기구 현상은 보통수준이고, 기호 5)는 공장건물 외부에 보관중입니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

1. 임대관계는 미상입니다. 2. 본건 건물 중 기호 2) 가동은 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 대상으로 건축물대장 총괄표제부상 위반건축물로 표시되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제 6조 기계기구 포함
2. 제시외 건물 포함
3. 별지 목록 2. (건물 가동)는 위반건축물로 이행강제금 부과대상임
4. 별지 기계기구 중 일반볼링기는 공장건물 외부에 분리보관중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73372 (1)

소재지: 경기도 포천시 자작동 428

용도: 공장

감정가: 4,217,401,000원

토지면적: 5,219.00㎡ (약 1,579평)

건물면적: 792.00㎡ (약 239평)

건물 제시외면적: 1,376.00㎡ (약 416평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포천새마을금고 (등기부 요약 참조)

건축일자: 2020년 12월 22일 사용승인 (일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 4개 동, 각 198㎡)

1.2. 입지조건

부근 현황: 본건은 경기도 포천시 자작동 소재 "자작1통마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

토지 이용 현황:

* 기호 1)은 공업용 건부지이며, 북측 및 남측으로 도로와 접해 있습니다.

* 기호 6)은 도로이며, 세로(가) 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. (2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역 대상 외)

접근성: 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있어 차량 접근 및 물류 이동이 용이합니다.

1.3. 권리분석

현재 등기부상 채권 총액: 토지 3,370,972,489원, 건물 3,334,442,819원

말소기준권리: 2023년 6월 2일 접수된 포천새마을금고의 근저당권입니다.

경매개시결정 등기: 2025년 10월 22일 포천새마을금고에 의해 개시되었습니다 (사건번호 2025타경73372).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권은 현재 확인되지 않습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 권리 신고가 되지 않은 경우 인수 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 권리 신고 내역을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 포천시 자작동 지역은 공업 시설과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변에 다수의 공장이 운영되고 있어 산업 활동이 주를 이루는 곳입니다.

도로 및 기반시설: 중로3류 도로에 접해 있어 물류 이동 및 접근성은 양호한 편입니다.

주변 편의시설: 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설은 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: "자작1통마을회관" 인근으로, 공장, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 지역입니다.

교통: 중로3류 도로에 접하여 차량 이동이 용이하나, 대중교통 정보는 별도로 확인이 필요합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건 건물 중 '나동'은 위반건축물로 등재되어 있어 이행강제금 부과 대상입니다. 철거 또는 원상복구 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

기계기구 보관 상태: 별지 기계기구 중 일반볼링기는 공장 건물 외부와 분리되어 보관 중입니다. 이는 물건의 상태를 직접 확인하고, 소유권 및 법적 지위를 명확히 파악해야 함을 의미합니다.

임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나지만, 임대차 관계가 전혀 없는지에 대한 최종 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 등이 미상일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, 경매 절차 진행에 따라 변동 가능성은 항상 존재합니다.

제시외 건물: 상당 면적의 제시외 건물(1,376㎡)이 포함되어 있으나, 건축물대장에 상세히 명시되지 않은 경우 용도, 사용 현황, 법적 문제 등을 면밀히 조사해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 자작동에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다. 5,219㎡의 넓은 토지 면적에 792㎡의 건물과 1,376㎡의 제시외 건물까지 총 2,168㎡에 달하는 시설을 갖추고 있어 생산 및 물류 거점으로 활용 가능성이 높습니다.

2020년 신축된 건물들은 비교적 최신 시설로 즉시 사용이 가능할 것으로 예상됩니다. 입지적으로 산업 활동이 활발한 지역에 속하며, 중로3류 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

권리관계는 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 인수 가능합니다.

하지만, '나동' 위반건축물 문제, 임대차 관계의 불확실성, 상세 내역이 불분명한 제시외 건물 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

광활한 토지 면적과 더불어 상당한 규모의 건물 및 제시외 시설 보유: 생산, 물류, 제조 등 다양한 사업 목적에 부합하는 확장 가능성.

2020년 신축 건물: 최신 설비 및 양호한 건물 상태로 즉시 활용 가능.

계획관리지역: 향후 법규 변경 및 개발 가능성 고려 시 가치 상승 잠재력 보유.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 시너지 효과 및 운용 효율성 극대화 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 4,217,401,000원

경매 개시 채권액 (포천새마을금고): 2,632,845,563원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 위 감정가 및 채권 총액을 기본으로 하되, 실제 시장 가치, 유사 물건 낙찰 사례, 향후 건물 복구 및 명도에 소요될 비용, 지역 내 공장 가동률 및 임대 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 또한, 위반건축물로 인한 이행강제금, 제시외 건물 관련 추가 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.