나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5978 [1] 부산광역시 수영구 남천동 72-3 남천파밀리에 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 부산도시철도 2호선 "남천역" 북서측 인근에 위치하는 남천파밀리에 7층 701호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "남천역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리합니다.

건물의 구조

2014년 10월 30일 준공되었으며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 제7층 제701호로 외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감, 창호 등: 샷시창호이며, 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

주변 탐문결과 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였습니다.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대 내 택지조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측 폭 약4미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-03-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

오피스텔임. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2025타경5978 (1)

소재지

부산광역시 수영구 남천동 72-3 남천파밀리에 7층 701호

용도

오피스텔 (건축물대장 상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 복합 용도)

감정가

151,000,000원

토지면적

24. 72㎡ (약 7.48평)

토지 지분

24. 7214379137845㎡ (약 7.48평)

건물면적

41. 48㎡ (약 12.55평)

건물 제시외면적

16. 00㎡ (약 4.84평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

남OOOO

준공일

2014년 10월 30일

1.2. 입지조건

주변환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '남천역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역입니다.

교통상황

노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '남천역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 통행 또한 용이하여 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

도로상태

본건은 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조

2014년 10월 30일 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 제7층 제701호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

주변 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 인해 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등)가 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 남동하향 경사지대에 조성된 가장형의 토지로, 현재 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다.

공부와의 차이

공부상 현황과 실이용상태 간에 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 권리분석

권리 내역

* 2014-11-04: 소유권보존 (백태목)

* 2014-11-25: 소유권이전 (이동훈, 매매)

* 2014-11-25: 근저당 (남부산농업협동조합, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-06-20: 가압류 (중소기업은행, 152,717,709원)

* 2025-10-24: 임의경매 (남부산농업협동조합, 50,900,061원) - 본건 경매 개시

* 2025-12-05: 가압류 (부산은행, 46,311,632원)

등기부채권 총액

277,029,341원

매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.5. 상권 및 생활정보

주변 시세 분석

남천동 지역의 오피스텔 매매 시세는 평형 및 컨디션에 따라 다르지만, 최근 실거래가를 살펴보면 2024년 9월 기준 '세종 엠-스테이 Ⅱ'(84.26㎡)가 1.6억원, '상우더헤라우스'(28.39㎡)가 1.2억원 수준으로 거래되었습니다. '봄여름가을겨울남천역'과 같은 신축 오피스텔의 분양가는 더 높은 수준을 형성하고 있습니다. 본건의 감정가 1.51억원과 비교했을 때, 유사 면적대의 시세는 1.2억원 ~ 2.6억원 사이로 형성되어 있어, 현 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

임대 수익 전망

남천역 인근의 오피스텔 월세는 10평 기준 약 50만원 내외로 파악됩니다. 본건의 면적(전용 41.48㎡)을 고려할 때, 월세 약 70만원 ~ 100만원 수준의 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 임대료는 내부 상태 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

생활 편의시설

남천역을 중심으로 형성된 생활권으로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 경성대학교, 부경대학교 등 대학가와 인접하고 있어 배후수요가 풍부하며, 광안리 해변과도 가까워 관광 및 여가 활동에도 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함

본건은 제시외 건물(16.00㎡)을 포함하여 매각되므로, 해당 부분에 대한 별도 명확한 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

내부 확인 불가

이해관계인 부재로 인해 내부 이용상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 이로 인해 내부 마감 상태, 수리 필요 여부, 실제 이용 현황 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

임대 관계 미상

임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설

현재까지 확인된 정보상으로는 본건 인근에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산도시철도 2호선 남천역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 상업 및 주거 환경이 발달해 있어 입지 조건이 우수합니다. 2014년 준공된 오피스텔로 연식은 다소 있으나, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 현황 및 내부 상태 미확인 등 명도 및 실사 과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 남천역 도보 이용 가능, 부산 시내 접근성 뛰어남.

풍부한 배후수요: 대학가 인접 및 주변 상업지구 발달로 임대 수요 확보 용이.

시장 대비 합리적인 감정가: 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있을 가능성.

복합 용도의 잠재력: 공동주택 및 오피스텔 겸용으로 다양한 활용 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 151,000,000원

시세 분석

본건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가 및 호가가 1.2억 ~ 2.6억원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 2014년 준공된 '남천파밀리에' 단지 내 다른 평형대의 실거래가도 참고할 필요가 있습니다.

고려사항

* 감정가는 2026년 9월 17일 기준 평가액입니다.

* 제시외 건물 포함 매각입니다.

* 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다.

예상 입찰가 제안

상기 감정가, 시세 분석, 고려사항 등을 종합적으로 검토한 결과, 본 건의 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원으로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 권리 분석 및 현장 답사를 통해 내부 상태와 실제 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.