나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경792 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 207동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 남동측 인근에 위치하는 정관 롯데캐슬2차 제207동 제3층 제304호로서, 부근은 대형아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등 이 형성 되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 인근에 일반 등의 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 가: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층건으로서 (사용승인일: 2013.06.19), 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 마감. 바 닥: 타일 등 마감. 창 호: 새시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 23미터, 남동측으로 노폭 약 22미터, 북동측으로 노폭 약 12미터, 도로와 각각 접하며 단지내 도로망이 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~1 5m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06- 28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경792 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 207동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 405,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

건물면적: 127.26㎡ (약 38.50평)

전용면적: 약 101.x㎡ (약 30.x 평)

토지지분: 71.5624㎡

건물지분: 127.2641㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 정관롯데캐슬2차

사용승인일: 2013년 06월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물층수: 총 20층 중 3층

외벽: 몰탈위페인팅 등

내벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등

바닥: 타일 등

창호: 새시창

1.4. 설비 및 주차

설비내역: 개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등

주차대수: 총 1460대 (지하 자동 1458대, 지상 자동 2대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대형아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 일반 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지와 도로에 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 23미터, 남동측으로 노폭 약 22미터, 북동측으로 노폭 약 12미터의 도로와 각각 접하며, 단지 내 도로망이 잘 형성되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을6 근저당 (부산은행, 2021-02-19, 257,400,000원)

* 등기부채권 총액: 537,000,000원 (부산은행 2건, 하나은행 1건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보에 따르면 없습니다. (단, '지상권개요'에 '지상권' 언급은 있으나, 일반적인 경매에서는 소멸될 가능성이 높습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김OO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-01-13

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 김OO은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 점유 관계 및 실질적인 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 총 동수: 15개동

* 총 세대수: 923세대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 남동측 인근에 정원초등학교가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.4. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오 시설이나 특이사항은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (0원 보증금)

보증금 0원의 대항력 있는 임차인 김OO의 존재는 명도 과정에서 잠재적인 위험 요소입니다. 실제 점유 관계 및 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 채권 총액

등기부채권 총액 537,000,000원이 감정가 405,000,000원을 초과하므로, 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

6.3. 감정가 대비 시세

최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

부산 기장군 정관읍에 위치한 정관롯데캐슬2차 아파트로, 비교적 신축급(2013년 준공)이며 단지 규모와 주변 환경이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 신고된 점과, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 명도 관련 리스크를 충분히 검토하고, 시세 대비 합리적인 가격에 접근한다면 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 정관신도시 내의 선호도 높은 아파트 단지.

* 생활 편의시설 및 교통 접근성 양호.

* 잠재적 위험 요소(임차인) 해소 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건의 시세는 약 330,000,000원에서 378,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 405,000,000원이며, 1회 유찰 시 최저 입찰가는 324,000,000원부터 시작합니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 관련 불확실성과 추가 비용 발생 가능성을 고려할 때, 시세 하단인 330,000,000원보다 다소 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 310,000,000원에서 325,000,000원 사이로 제안합니다. (2차 경매 진행 시, 최저가 324,000,000원을 기준으로 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.