나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경781 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1793 래미안해운대 105동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 소재하는 "해송초등학교" 서측 인근에 위치하여 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물[105동] 내 2층 203호로서 [사용승인일: 2014.05.27] ·외 벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석 마감. ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감 ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(아파트)이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 열병합방식의 지역난방, 공동현관기 등으로 형성되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향하는 완경사지대내 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동 단지의 사면으로 광대로 및 소로에 각각 접하고 있으며, 단지내 가로망이 정비되어 있고 지하 주차장이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(도로)(접합), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-10-02)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역((자세한사항은 별도문의 : 건축과))<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경781 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1793 래미안해운대 105동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 971,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 60.68㎡ (약 18.35평)

건물면적: 114.43㎡ (약 34.60평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 2층 203호

사용승인일: 2014년 5월 27일

건물 층수: 총 32층 중 2층

1.3. 아파트 정보

아파트명: 래미안해운대

총 세대수: 745세대

최고층: 32층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 소재하는 "해송초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 사면으로 광대로 및 소로에 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 정비되어 있고 지하 주차장이 소재합니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 도로, 소로2류, 중로2류 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2022년 7월 18일

* 확정일자: 2025년 9월 3일

* 배당신고일자: 2025년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

(본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2014년 11월 17일자 한국자산관리공사 근저당권

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 969,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변시설

주변에 해송초등학교가 인접해 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 지역 내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해운대구의 주요 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 커뮤니티 시설 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.3. 주차시설

총 979대의 주차 공간(지하 969대, 지상 10대)을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 되지 않았습니다. 정확한 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 정비구역 지정

토지이용계획상 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 관련 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 중동에 위치한 래미안 해운대 아파트 105동 203호 경매 물건입니다. 본건은 해송초등학교 인근의 우수한 입지 조건과 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있으며, 2014년 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건으로, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 정비구역 지정으로 인한 향후 변동 가능성은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 지역의 선호도 높은 대단지 아파트.

* 초등학교 인접 등 양호한 교육 및 주거 환경.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능.

* 단지 내 충분한 주차 공간 확보.

* 향후 정비 사업 진행 시 가치 상승 기대 (세부 확인 필수).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 면적인 114.43㎡ (약 34.6평)의 고층 물건이 2026년 6월 9억 8천 5백만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 9억 7천 1백만원입니다. 2층이라는 점과 내부 미확인 상태를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 9억 2천만원 ~ 9억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(인수 보증금: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.