나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22900 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 14층 1410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산진초등학교" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티 14층 1410호로 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 08월 23일 준공되었으며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 내 제14층 제1410호로 외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임. 창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음. (정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 광대로 및 남측 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○부전동 535-9번지 일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법> 중점경관관리구역 ○대연동 부전동 535-17번지 일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타참고사항 : "Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항" 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22900 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9, 디알에코시티 14층 1410호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 190,000,000원

* 토지 면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

* 토지 지분: 3.627㎡ (약 1.09평)

* 건물 면적: 29.84㎡ (약 9.03평) (전용면적 기준)

* 건물 지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 내부 조사가 이해관계인 부재로 이루어지지 않아 정확한 현황은 재확인 필요

* 특수물건정보: 공동담보

1. 1.

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산진초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 도심의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 통행이 용이한 지역이며, 인근에 노선버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 범내골역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조

2021년 08월 23일 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내에 위치한 제14층 제1410호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 치장석 붙임 마감이며, 창호는 샷시입니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

* 이용상태

주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되나, 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다. 정확한 내부 현황은 경매 응찰 시 재확인이 필요합니다.

* 설비 내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로, 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

동측으로는 광대로, 남측으로는 중로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

○ 부전동 535-9번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역

○ 부전동 535-17번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역

* 공부와의 차이

없습니다.

1. 2.

권리분석

* 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2021-10-26, 채권액: 96,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 양기정 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-14

* 확정일자: 2022-02-16

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 양기정은 전입일자(2022-03-14)가 말소기준권리(2021-10-26)보다 늦어 대항력이 없습니다. 또한, 확정일자 및 배당신고일이 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약

* 소유권보존 (주식회사씨에스건설, 2021-09-13)

* 근저당권 (우리은행, 96,000,000원, 2021-10-26) - 말소기준권리

* 주택임차권 (양기정, 121,000,000원, 2022-02-16 확정) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 136,388,079원, 2025-10-22) - 말소 예정

* 압류 (부산진세무서장, 2025-11-07) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

1. 3.

상권분석

* 주변 상업시설 및 이용 현황

본건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 롯데백화점 부산본점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 상업 활동이 활발합니다.

* 교통 접근성

주요 도로에 접하고 있으며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 교통이 매우 편리한 입지입니다.

* 인근 시설

부산진초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설 유무

주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 인근 병원 때문에 외부인이 오피스텔 구역까지 접근할 가능성이 있다는 후기가 있습니다.

1. 4.

생활정보

* 주변 편의시설

대형 쇼핑몰, 금융기관, 각종 상업시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설

부산진초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 건물 설비

현대적인 오피스텔에 구비되는 기본적인 설비(난방, 급배수, 승강기, 소화, 기계식 주차 등)를 갖추고 있습니다.

* 주변 환경

업무시설과 주거시설이 혼재된 도심 환경으로, 다양한 인프라를 누릴 수 있습니다.

1. 5.

잠재적 리스크

* 내부 현황 미확인

이해관계인 부재로 내부 이용 상태 및 정확한 현황을 파악하지 못했습니다. 실제 명도 시 또는 내부 상태와 다를 수 있습니다.

* 병원 인접 관련

인근 병원 출입구와 오피스텔 출입구가 인접하여 외부인 출입 통제 관리에 신경 써야 할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 면적

29. 84㎡(약 9평) 면적 대비 감정가가 190,000,000원으로 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 주변 시세와 비교하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

1. 6.

종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 입지입니다. 경매 절차상 모든 기존 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리나 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 내부 현황이 명확히 파악되지 않았고, 면적 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세와 본건의 실제 가치를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1. 7.

투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도심의 역세권 및 교통 요지에 위치하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 경쟁력이 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 늦은 임차권 및 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 백화점, 마트 등 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1. 8.

예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 시세는 감정가 대비 할인된 가격으로 거래되는 사례들이 있으나, 본건의 경우 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려할 필요가 있습니다. 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가 인수되는 비용은 없습니다.

이에, 본건의 현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 152,000,000원에서 171,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 최신 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.