나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22886 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층 1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 <부산교통공사> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 업무시설, 각종근린생활시설, 상업용빌딩 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건 중 10층 1012호로서, 2021.08.23 사용승인되었으며 외벽 : 치장석붙임 및 페인팅마감 등, 내벽 : 도배벽지마감 등, 창호 : 샷시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔:주거용)로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로에 접하며, 남측으로 중로에 각접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 주거용(오피스텔)로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정평가 목적을 고려하여 임대관계는 생략하였는바 경매진행시 참고하시길 바람.

물건 비고

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 주거용(오피스텔)로 탐문조사 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22886 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층 1012호 (신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653)

건물명: 디알에코시티

건축년도: 2021년 08월 23일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건물

호수: 10층 1012호

전용면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건축물 용도: 업무시설 (의료시설, 교육연구시설 포함)

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 180,000,000원

토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

토지 지분: 3.627㎡ (약 1.09평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

1.4. 경매 정보

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 주거용(오피스텔)으로 탐문 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 <부산교통공사> 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 상업용 빌딩 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 있습니다.

도시철도 1호선 범내골역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

근저당권: 우리은행 (96,000,000원) - 말소예정 (말소기준권리)

주택임차권: 김인기 (121,000,000원) - 말소예정

강제경매: 주택도시보증공사 (128,956,950원) - 본건 경매 개시

압류: 부산진세무서장 (금액 미기재) - 말소예정

등기부채권 총액: 217,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (채권양도)

보증금: 121,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-25

확정일자: 2022-05-11

배당신고일자: 2024-11-21

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정으로, 경매 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 소재지는 부산진구의 중심 상업 및 업무 지구에 속합니다.

인근에 대형 상업 시설, 오피스 빌딩, 금융 기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

본 건물 자체에도 근린생활시설이 포함되어 있으며, 주변으로 다양한 상업 시설이 입점해 있어 편리한 이용이 가능합니다.

특히, 범천동 일대는 교통의 요지로 다양한 업종의 사업체가 자리 잡고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 백화점, 각종 금융기관, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 대부분의 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

본 건물의 건축물대장상 용도에 '교육연구시설' 및 '의료시설'이 포함되어 있어 관련 시설 입주가 가능합니다.

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 병의원이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건물의 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현재 현황 조사 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

이는 향후 재산세 부과, 건물 이용 관련 행정 지도, 또는 금융기관 대출 시 문제 발생 소지가 있으며, 매수인은 이에 대한 충분한 인지 및 대비가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무자가 다른 담보물을 추가로 제공했을 가능성이 있습니다.

다른 담보물의 처분 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 채권 금액에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중심업무지구에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치라는 명확한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토와 함께 투자 결정을 내려야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없어 명확한 권리분석이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 현대적인 건물 (2021년)

* 부산 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 우수한 입지

* 도시철도 1호선 범내골역 인접으로 인한 높은 교통 편의성

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔이 160,000,000원에서 220,000,000원 범위에서 거래되고 있음을 확인하였습니다.

감정가는 180,000,000원으로, 이는 시장 가격 범위 내에 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이로 예상됩니다.

다만, 용도 불일치 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 현장 조사 및 추가적인 법적 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 입찰 참여자 수, 경쟁 상황, 시장 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 최종 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 답사와 권리 분석, 그리고 법률 전문가의 자문을 구하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.