나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13388 [1] 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 12층 1202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 시장 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제12층 제1202호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 "도시형생활주택(원룸형)"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13388 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 12층 1202호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 오피스텔로 추정)

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 3.09㎡ (약 0.93평)

* 건물면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 시장 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

* 본건까지 차량 통행이 가능합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3.인접 도로상태

* 본건 소재지는 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다.

* 기타 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 서 (서울보증보험주식회사)

* 보증금: 87,250,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경. 서울보증보험주식회사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 87,250,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2.말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 20일 접수된 농협은행주식회사의 가압류(금액: 25,394,283원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 3.등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2014-11-14)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2015-10-07)

* 갑5: 소유권이전 (2016-03-18, 매매)

* 을5: 주택임차권 (한국토지주택공사, 87,250,000원, 2024-03-22 말소)

* 갑6: 가압류 (농협은행주식회사, 25,394,283원, 2024-08-20 말소) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (서울보증보험, 91,791,779원, 2025-10-22 말소) - 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13388

* 등기부채권 총액: 112,644,283원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 "수유역 하이시티"는 건물명에서 알 수 있듯 역세권에 위치할 가능성이 높습니다.

* 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 정보 분석:

* "상아주택(448-27)" (2009년식, 60.88㎡) 2026년 7월 7일 26,650만원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 446만원/평)

* "북한산드림빌" (2015년식, 44.5㎡) 2026년 7월 7일 20,000만원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 445만원/평)

* "세윤하이츠(A)" (1993년식, 41㎡) 2026년 7월 1일 15,000만원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 367만원/평)

* 본건과 동일 건물인 "수유역 하이시티"의 유사 면적(22.75㎡) 오피스텔이 2026년 7월 7일 9,500만원에 거래된 사례가 확인되었습니다. 해당 거래의 면적당 단가는 약 417만원/㎡ (약 1,376만원/평)입니다.

* 본건(12.19㎡)은 해당 거래 사례(22.75㎡)보다 면적이 작으므로, 비례적으로 산정 시 약 5,000만원대 후반의 시세가 예상되나, 감정가는 9,100만원으로 책정되어 있습니다. 이는 본건의 실제 시장 가치와 감정가 사이에 상당한 차이가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 본건 건물(수유역 하이 시티)은 2012년 건축 허가를 받아 2014년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 12층 건물입니다.

* 내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교(수유초등학교), 상업시설, 주거시설 등이 있어 생활 편의성은 보통 이상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도: 감정평가서상 '도시형생활주택'으로 명시되어 있으나, 관련 정보에 따르면 '오피스텔'로 운영되는 것으로 보입니다. 용도 혼동이나 관련 규제 차이가 있을 수 있습니다.

* 시장가와 감정가 괴리: 유사 면적의 오피스텔이 감정가보다 낮은 금액으로 실거래된 사례가 있어, 낙찰 후 추가 하락 가능성 또는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나 합계 1억 7천만원 이상의 보증금이 존재합니다. 다만, SGI 측에서 보증금 반환청구권을 포기하고 말소에 동의하여 임차인 관련 문제는 대부분 해소된 것으로 보입니다. 한국토지주택공사의 임차권도 대항력이 없으나, 배당 여부에 따라 잔존 보증금 관련 문제가 발생할 여지는 최소화되어 있습니다.

* 제한물권: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 합니다. (총 채권액 112,644,283원 vs 감정가 91,000,000원)

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강북구 수유동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택(오피스텔)입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 면적의 오피스텔이 감정가보다 낮은 금액으로 거래된 사례가 있어 시세 확인 및 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임차인의 대항력이 없고 SGI 측의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 권리 분석 시 모든 가능성을 열어두어야 합니다.

* 전반적으로 소형 면적의 수익형 부동산으로서의 가치를 가질 수 있으나, 시장가 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토 후 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적(12.19㎡)으로 소액 투자 및 관리가 용이합니다.

* 역세권 입지로 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 건축 연도가 비교적 최신(2012년 건축 허가)인 오피스텔 건물입니다.

* 말소기준권리 이하 권리들의 소멸로 인수되는 권리 부담이 적습니다.

* SGI 측의 임차권 포기로 인한 불확실성이 해소되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 91,000,000원

* 본건과 동일 건물(수유역 하이 시티)의 유사 면적(22.75㎡) 오피스텔이 95,000,000원에 실거래된 점을 감안할 때, 본건(12.19㎡)의 시장 가치는 약 5,000만원대 후반으로 추정됩니다.

* 하지만 감정가가 9,100만원으로 책정되어 있고, 실제 경매에서는 감정가 이상으로 경쟁이 붙을 수 있습니다.

* 따라서, 보수적인 접근으로는 시장가치 추정치를 기준으로 입찰가를 산정하되, 경쟁 상황을 고려하여 감정가의 80~95% 수준까지 고려할 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사와 더불어 최신 시세 동향을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.