나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22894 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 9층910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘한국주택금융공사 부산지사’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선(범내골역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕
규 모 : 지하2층 지상20층 건물 내 제9층 제910호
외 벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샷시 이중창 구조.
※내부는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니, 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로인 중앙대로, 남측으로는 4차선도로인 신천대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

535-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역

535-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22894 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 9층910호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.627㎡ (약 1.10평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물표제부 요약

구분건물감정평가요항표상 주요 내용:

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 규모: 지하2층 지상20층 건물 내 제9층 제910호

- 외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

- 창호: 샷시 이중창 구조

- 내부: 이해관계인 부재로 조사치 못함. 경매 진행 및 응찰 시 재확인 필요.

- 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인 불가.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 535-9: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역

- 535-17: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국주택금융공사 부산지사' 남측 인근에 위치함. 주변은 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 동측으로는 중앙대로, 남측으로는 신천대로와 접하여 교통망이 양호함.

2.3. 건물의 구조 및 규모

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 지하 2층부터 지상 20층까지 건축되었음. 본건은 해당 건물의 9층에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액

등기부채권 총액: 217,000,000원 (우리은행 근저당 96,000,000원 + 임차인 신명재 주택임차권 121,000,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 121,000,000원)

*참고: 상기 채권액은 등기부상 확인되는 금액이며, 실제 경매 과정에서 채권 신고에 따라 변동될 수 있음.

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당 (접수일자: 2021-10-26)

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없음.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 신명재 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-24

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리(2021-10-26)보다 후순위인 임차인이지만, 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.5. 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

- 근저당: 우리은행 (2021-10-26, 96,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 신명재 (2024-03-27, 121,000,000원) - 말소 예정

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-22, 121,000,000원) - 말소 예정

- 압류: 부산진세무서장 (2025-11-07) - 말소 예정

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산진구 부전동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역임. 본건이 위치한 디알에코시티는 이러한 중심 상업지구에 자리 잡고 있어 유동인구가 풍부하며, 각종 편의시설 접근성이 뛰어남.

4.2. 주변 시설

인근에 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 상업시설이 위치하고 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리함. 또한, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있음.

4.3. 토지이용계획

본건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무시설 개발에 용이함. 다만, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 백화점, 영화관, 식당가 등 다양한 상업 및 편의시설을 도보로 이용 가능함.

5.2. 교통 접근성

부산 1호선 범내골역이 도보 6분 거리에 위치하며, 주요 간선도로인 중앙대로 및 신천대로와 인접하여 시내외 이동이 매우 편리함.

5.3. 주변 학교

본건은 부산진초등학교(도보 8분)가 배정되어 있으며, 주변에 다수의 중학교 및 고등학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 및 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문부재로 인해 건물 내부 이용 상태를 확인할 수 없었음. 실제 내부 상태는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 함.

6.2. 외부인 출입 관련 우려

인근 병원 등으로 인해 오피스텔 구역까지 외부인의 비밀번호 입력 후 출입이 발생할 수 있다는 거주민 후기가 있어, 보안 및 사생활 침해 가능성을 고려할 필요가 있음.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 경매 진행되는 사항이 특이사항으로 기재되어 있음. 이는 채무자가 여러 부동산에 걸쳐 담보를 제공했음을 시사하며, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부전동 디알에코시티 오피스텔은 도심의 핵심적인 위치에 자리하여 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑함. 비교적 신축 건물에 속하며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 물건임. 다만, 내부 확인이 불가하다는 점과 공동담보물건이라는 점은 응찰 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산진구 중심 상업지구에 위치하여 높은 임대 수요 기대.

* 편리한 교통: 지하철역 및 주요 도로 인접으로 뛰어난 교통망 확보.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 설비 및 상태 유지.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자 인수 부담 없음.

* 임대 수익 잠재력: 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 오피스텔 임대 수요 꾸준함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 공개된 자료에 따르면, '디알에코시티'는 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔이며, 부산진구 부전동이라는 핵심 입지에 위치하고 있음. 검색 결과에서 해당 물건의 정확한 최근 실거래가 정보는 제한적이었으나, 주변 편의시설, 교통 접근성, 건물의 신축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 185,000,000원은 현재 시장 가치를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됨. 별도의 인수되는 보증금이 없고, 권리 관계가 깨끗한 점은 긍정적인 요인임.

9.2. 예상 입찰가

상기 분석을 바탕으로, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 고려해볼 수 있음. 다만, 실제 입찰 경쟁 상황 및 향후 시장 변동성을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함. 내부 상태 확인 불가 및 공동담보라는 특이사항을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것도 현명한 전략이 될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.