나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22920 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 18층1811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부전초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도 1호선 '범내골역', 부산도시철도 1,2호선 환승역 '서면역' 소재함.

건물의 구조

2021.08.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건 내 18층 1811호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 내부 미조사, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 내부미조사 되어, 실제 이용상태 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 부전동 535-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이, 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이, 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

공부상 업무용 오피스텔이나, 실제 주거용 오피스텔로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 업무용 오피스텔이나 주거용 오피스텔로 주정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22920 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 18층1811호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 추정)

* 건축년도: 2021년 8월 사용승인

* 감정가: 191,000,000원

* 토지 면적: 3.63㎡ (약 1.1평)

* 건물 면적: 29.84㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공부상 업무용 오피스텔이나, 실제 주거용 오피스텔로 추정됨.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부전초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’과 1, 2호선 환승역인 ‘서면역’이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 부전동 535-9: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역입니다.

* 부전동 535-17: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 소멸되지 않는 권리가 없습니다.)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021.10.26)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021.09.13)

* 근저당: 우리은행 (96,000,000원) (2021.10.26)

* 주택임차권: 이 (채권양도) (30,000,000원, 2023.03.10 전입/확정) - 대항력 없음, 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2,000,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (27,564,453원, 본건 경매 개시) - 말소 예정

* 압류: 부산진세무서장 - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 2,126,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-10

* 확정일자: 2023-03-10

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 높은 유동인구와 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다.

* 부산의 핵심 교통 요지인 서면역(1, 2호선 환승역)과 범내골역(1호선) 인근에 위치하여 부산 시내 전역으로의 접근성이 탁월합니다.

* 건물(디알에코시티)은 2021년 8월 사용승인을 받은 신축 오피스텔로, 지하 2층, 지상 20층 규모에 총 217호실로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역과 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육시설: ‘부전초등학교’가 본건 남동측 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 내부 이용 상태가 주거용으로 추정되어 실수요자에게 매력적인 주거 공간이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용될 경우, 건축법 및 주택임대차보호법 등 관련 법규 적용 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 행정적 제재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 2,126,000,000원으로 매우 높아, 추후 추가적인 권리 침해나 채무 관련 분쟁의 위험이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산에 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이 경우 다른 담보 물건의 경매 결과가 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 미조사: 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인할 수 없어, 실제 건물 상태나 설비 등에 대한 점검이 반드시 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 부전동에 위치하며, 서면역과 범내골역을 모두 이용할 수 있는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 신축 오피스텔입니다. 2021년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 현재 공부상 용도와 실제 이용 상태 간 차이가 있어 이에 대한 주의 깊은 확인이 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 높은 등기부채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심지인 서면 인근에 위치하여 투자가치 및 환금성이 매우 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 완공된 건물로 비교적 최신식 시설 이용이 가능하며, 노후화 관련 부담이 적습니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 주거용으로 활용 시 직장인, 학생 등 잠재 수요층을 확보하기 쉬워 공실 위험이 낮습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지속적인 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 191,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 분석: 주변 유사 오피스텔(디알에코시티 및 인근 건물, 전용면적 20-30㎡ 기준)의 최근 매매가를 조사한 결과, 약 185,000,000원에서 215,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 191,000,000원으로, 현 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 예상 입찰가: 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액(약 195,000,000원 ~ 205,000,000원)을 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 실제 수요 공급 분석을 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 시설: 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.