나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22913 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국주택금융공사 부산지사" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 각종근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상 20층 건물 내 11층 1105호로서 * 외벽 : 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등. * 내벽 : 벽지 등 마감. * 창호 : 샷시 이중창 구조임. * 내부는 이해관계인의 부재로 자세히 조사하지 못하였으므로 경매진행시 재확인을 요함.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용오피스텔로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 제1종근린생활시설 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로인 중앙대로, 남측으로 4차선도로인 신천대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 535-9 : 일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중접경관관리구역. 2) 535-17 : 일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중접경관관리구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 사건번호: 부산지방법원 2025타경22913 (1)

물건 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1105호

물건 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용으로 이용 중)

감정가: 180,000,000원

토지 면적: 3.46㎡ (약 1.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공부상 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국주택금융공사 부산지사" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 20층 건물 내 11층 1105호입니다. 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

토지 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로는 광대로인 중앙대로, 남측으로는 4차선 도로인 신천대로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(535-9번지)는 일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중접경관관리구역에 해당합니다.

인접 토지(535-17번지) 또한 일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중접경관관리구역에 해당하며, 추가로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021-10-26)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.)

인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당: 우리은행 (96,000,000원, 2021-10-26) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이금이 (121,000,000원, 2022-06-09 전입, 2022-05-13 확정) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (130,979,592원, 2025-10-22) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025-11-07) - 말소

등기부채권 총액: 217,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 이금이 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-09

* 확정일자: 2022-05-13

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 121,000,000원에 대해 배당받을 예정입니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주위 환경

본건이 위치한 부전동 일대는 한국주택금융공사 부산지사가 인접해 있으며, 주거용 및 업무용 건물, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 활성화된 상업지구입니다.

주요 시설 및 교통 접근성

부산도시철도 1호선 범내골역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 중앙대로와 신천대로와 같은 주요 도로에 인접하여 차량 접근성 또한 뛰어납니다. 주변에 다양한 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건물 시설

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

내부 구조는 이해관계인 부재로 자세한 조사가 이루어지지 않았으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

주변 시설

주변에 공공기관(한국주택금융공사 부산지사), 금융기관, 병원, 식당, 마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경입니다. (혐오시설 정보는 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

이용 형태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이 경우, 실제 사용 현황과 공부상 용도 간의 차이로 인한 행정적 문제나 세금 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 내부 확인

이해관계인의 부재로 건물 내부 상태에 대한 상세한 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 현장을 방문하여 내부 상태, 관리 상태 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

토지 이용계획

535-17번지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설 설립에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 본건이 해당 토지의 직접적인 이용 목적에 영향을 미치는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 중심 상업지구에 위치하며, 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 명확한 내부 상태 확인과 실제 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로, 낙찰 후 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 발달된 생활 인프라: 주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 공공 기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 안정적인 부동산 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 180,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

시세 분석

부산진구 부전동 지역의 오피스텔 시세는 입지, 면적, 건축 연도 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 면적(전용 약 8.6평)의 오피스텔의 경우, 최근 거래 사례 및 인근 부동산의 호가를 종합적으로 고려할 때, 대략 160,000,000원 ~ 190,000,000원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 특히 범내골역 인근은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

예상 입찰가

감정가와 현재 시세, 그리고 물건의 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 165,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 희망자는 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 부동산 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.