나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22892 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 한국주택금융공사 부산지사 남측 인근에 위치 하는 디알에코시티 11층 1109호로서,부근은 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(범냇골역 및 서면역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1109호로서, -외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 -내벽: 벽지 도배 등 -창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔)의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로인 중앙대로, 남측으로 4차선 신선대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이130m,최고높 이180m)<건축법>, 중접경관관리구역, 535-17번지 토지는 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지이용규제제기본법시행령제9조각호에해당되는사항.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22892 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 535-9, 디알에코시티 11층1109호 (신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653)

1.3. 용도

업무시설 (주거용 오피스텔)

1.4. 감정가

185,000,000원 (일억팔천오백만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건축물대장 상 총 대지면적: 1114.3㎡ (약 337.1평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

업무시설(주거용 오피스텔임)

1.11. 건축물표제부 요약

* 건물명: 디알에코시티

* 주요용도: 업무시설 (의료시설, 교육연구시설, 업무시설 포함)

* 총 층수: 지하 2층, 지상 20층

* 건물 사용승인일: 2021-08-23

* 해당 호수: 11층 1109호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 한국주택금융공사 부산지사 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 범냇골역 및 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 광대로인 중앙대로, 남측으로 4차선 신선대로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중첩경관관리구역에 해당합니다. (535-17번지 토지는 상대보호구역 지정)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2. 우리은행 근저당권 (접수일자: 2021-10-26, 채권최고액: 96,000,000원)

3.2. 등기부채권 총액

217,000,000원

3.3. 말소 예정 권리

* 을2. 우리은행 근저당권 (96,000,000원)

* 을4. 유진철 주택임차권 (121,000,000원) - 대항력 없음

* 갑4. 주택도시보증공사 강제경매 (131,448,592원)

* 갑5. 부산진세무서장 압류

3.4. 인수되는 권리

없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 현재 없음)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 유 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

* 비고:

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 입지적 이점

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하며, 교통의 요지로서 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 환경

한국주택금융공사 부산지사를 비롯한 업무시설과 다수의 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

4.3. 상업성

중앙대로와 신선대로 등 주요 간선도로변에 인접해 있어 가시성이 좋고 접근성이 우수합니다. 일반상업지역에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1호선 범냇골역 및 서면역 도보 이용이 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 각종 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 인근에 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 교육시설

단지 인근에 부산진초등학교, 항도중학교, 동천고등학교 등이 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. (535-17번지 토지는 상대보호구역 지정)

5.4. 주변 환경

직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 혼용

업무시설로 등기되어 있으나 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로, 향후 용도 관련 규제나 세금 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인 권리

임차인 유 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 실제 배당 금액이 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 건축 규제

토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한, 중첩경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 신축이나 증축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.4. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 채권 변제율에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동의 핵심 상권에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 부동산강제경매로 진행되며, 모든 기존 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 감정가 1억 8,500만원에 대한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서면역과 범냇골역을 모두 이용 가능한 더블 역세권의 탁월한 입지.

* 2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 시설 및 내부 컨디션 기대.

* 풍부한 배후 수요와 높은 유동인구를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 가능성.

* 부산의 중심 상권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 권리 분석이 명확하여 낙찰 시 소유권 확보에 용이함.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 185,000,000원

본 물건은 최근 준공된 신축 오피스텔로, 부산진구 핵심 상권에 위치하며 감정가가 1억 8,500만원으로 책정되어 있습니다. 주변 유사 면적의 오피스텔 시세가 9천만원대부터 2억원 이상까지 다양하게 분포하고 있으나, 신축 건물임을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 접근 시 (감정가 85%): 약 157,250,000원

* 적극적 접근 시 (감정가 100%): 약 185,000,000원

추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 물건의 정확한 가치를 판단하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.