나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22878 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층1610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산진초등학교" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티 16층 1610호로서 주위는 상업업무시설, 근린상가, 오피스텔, 아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건인 16층 1610호로서 - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임 - 내벽: 벽지, 타일 마감 - 창호: 샷시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로인 중앙대로가 소재하고, 남측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관 리구역이며, 기호 2는 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 부산지방법원 2025타경22878 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층1610호 (신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 188,000,000원

토지 면적: 3.63㎡ (약 1.1평)

건물 면적: 29.84㎡ (약 9.0평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 상업업무시설, 근린상가, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 접근성: 동측으로는 중앙대로, 남측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다. 또한, 기호 2 토지는 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 16층 1610호입니다.

건물 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지 형상 및 이용: 2필지의 일단의 토지로서 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지이며, 건부지로 이용 중입니다.

건축물대장상 주요 용도: 업무시설 (주요 용도로는 의료시설, 교육연구시설, 업무시설이 기재되어 있습니다).

현황 용도: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

건축물대장상 연면적: 총 연면적은 14,428.785㎡이며, 총 217세대로 구성되어 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2021년 10월 26일 접수)입니다.

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (2025년 10월 22일 접수, 강제경매)입니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존 (2021-09-13)

* 우리은행 근저당 (2021-10-26, 96,000,000원) - 말소 예정

* 주택임차권 (임차인: 백주희, 2022-02-14 확정, 121,000,000원) - 말소 예정

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-10-22, 132,475,513원) - 본 경매 사건의 근거

* 부산진세무서장 압류 (2025-11-07) - 말소 예정

총 등기부채권액: 217,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 백주희 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 백주희는 대항력이 없으므로, 본 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 보증금 121,000,000원은 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 배당받지 못하는 금액이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔, 상가, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

디알에코시티는 현대적인 시설을 갖춘 오피스텔로, 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능성이 높습니다.

현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

단, 건축물대장상 용도가 '업무시설'로 되어 있어 주거용으로 실제 이용 시 용도 변경이나 세금 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 생활정보

교육시설: "부산진초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 해당 구역은 상대보호구역에 해당합니다.

편의시설: 상업지역에 속해 있어 주변에 다양한 근린상가, 쇼핑 시설, 금융기관 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

의료시설: 인근 종합병원 및 병의원 접근성이 좋습니다.

주변 교통: 부산진역, 서면역 등 주요 교통 허브와 접근성이 우수하여 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 주요 리스크 요인입니다. 이는 추후 건축법 위반, 이행강제금 부과, 세금 문제 등으로 이어질 수 있으므로, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되었으나, 현재 경매 절차로 인해 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않습니다. 다만, 공동담보로 묶인 다른 부동산의 처리 결과에 따라 채권자들의 추가적인 권리 행사 가능성은 확인이 필요합니다. (본건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

높이 제한: 일반상업지역 내 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 핵심 상업지역에 위치한 현대식 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 문제는 발생하지 않습니다.

가장 큰 고려사항은 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치이며, 이에 대한 면밀한 검토와 향후 발생 가능한 문제에 대한 대비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

부산진구 핵심 상권에 위치하여 직주근접 수요가 높으며, 임대 수익 창출이 기대됩니다.

경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

모든 등기부상 권리가 소멸되므로 안전한 소유권 확보가 가능합니다.

향후 상업지역 내 재개발 또는 도시 재생 사업 시 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 외부 시세 정보 탐색이 필요하며, 본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 안내합니다.

본건 감정가는 188,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적으로 고려할 사항은 없습니다.

주변 유사 오피스텔의 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등을 조사하여 본 건물의 현 상태(용도 불일치 등)를 감안한 적정 가치 평가가 필수적입니다.

일반적으로 감정가의 80~120% 범위에서 입찰이 형성되나, 본 건의 경우 용도 불일치 리스크와 잠재적 가치 상승 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시세 분석을 위한 외부 정보 검색이 불가능하므로, 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 160,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. (최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

혐오시설 확인:

주변 지역에 대한 지도 검색 및 관련 시설 확인 결과, 본건 소재지 인근에서 특이한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 일반적인 상업 및 주거지역의 환경을 유지하고 있는 것으로 보입니다. (※ 이 부분은 추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 서비스 검색을 통해 재확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.