나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22885 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 18층1812호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 '범내골역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층 지상 20층 건물 내 18층 1812호로서, (사용승인일:2021.08.23) 외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 일단의 가장형 토지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 부전동 535-17 : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22885 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 18층1812호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층 지상 20층 건물 중 18층

사용승인일: 2021년 8월 23일

감정가: 191,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.627㎡ (약 1.10평)

건물면적 (전용면적): 29.84㎡ (약 9.03평)

건물총면적 (연면적): 14428.785㎡ (약 4364.63평) [cite: JSON]

총세대수: 217세대 [cite: JSON]

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '범내골역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 일단의 가장형 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

부전동 535-9 및 535-17 번지 일대는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 부전동 535-17번지는 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 법원 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 박영준(채권양도)이 보증금 121,000,000원, 차임 0원에 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-04-18로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2024년 11월 14일입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 채권액은 217,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 중심 상업지역 중 하나로, 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 개발 호재 및 규제

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무시설 개발에 유리한 환경을 갖추고 있으나, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

4.3. 주변 시설

본건 인근에 부산진초등학교가 소재하며, 업무 및 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

부산 도시철도 1호선 범내골역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주요 도로와 인접하여 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

주변에 업무시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

부산진초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제한

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부 상태 및 이용 현황을 직접 확인할 수 없었습니다.

이는 추후 명도 및 내부 수리 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 불명확하여 현재 거주자 또는 점유자의 정확한 임대 조건 및 계약 관계를 파악하는 데 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 역세권과 주요 도로에 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

부동산강제경매 물건으로, 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

다만, 현장 조사 시 내부를 확인하지 못했으며 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 역세권 프리미엄

비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 여력이 있으며, 범내골역 인근의 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활성화된 상권

주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 일반상업지역이라는 점은 향후 상권 발달에 긍정적입니다.

8.3. 권리관계 명확

모든 권리가 소멸되는 물건이므로 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

(검색 결과 2024년 7월 기준, 디알에코시티 전용 29.84㎡ 동일 면적 오피스텔의 경우, 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 매물이 형성되어 있습니다. 이는 동일 면적대의 다른 오피스텔 시세를 참고한 것으로, 실제 거래가는 다를 수 있습니다.)

감정가 1억 9,100만원은 현재 시세 범위를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 현재 시세의 하단부인 1억 8,000만원에서 감정가 수준인 1억 9,100만원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (단, 최종 입찰가는 현장 방문 확인 및 권리 분석 재검토 후 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.