나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22904 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부전2동주민센터" 남동측 인근에 위피하는 디알에코시티 15층 1509호로서, 주변은 역세권 상업지대로 각종상업시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 "범내골역"이 소재하여 제반교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건 내 15층 1509호로서 외벽: 일부 인조석붙임 및 페인트마감 등, 창호: 강화유리 창호구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 주차타워, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지의 가로장방형의 토지로 주위와 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복8차선 중앙대로, 남측으로 편도4차선 신천대로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2): 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22904 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층 1509호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 186,000,000원 (일억팔천육백만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

토지 지분: 3.561㎡ (약 1.08평)

건물면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

건물 지분: 29.3㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물명: 디알에코시티 (DR에코시티)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물

해당 층수: 15층

사용승인일: 2021년 08월 23일

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전2동주민센터' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 역세권 상업지대로 각종 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 왕복 8차선 중앙대로, 남측으로는 편도 4차선 신천대로와 접하고 있어 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021-10-26, 96,000,000원)

낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍현영 (채권양도)

보증금: 121,000,000원 (일억이천백만원)

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 22일

확정일자: 2022년 03월 30일

배당신고일자: 2024년 08월 22일

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원

본 경매로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액 (등기부채권)

등기부채권 총액: 217,000,000원 (일억구천칠백만원)

(우리은행 근저당 96,000,000원 + 홍현영 주택임차권 121,000,000원)

※ 강제경매 신청 채권액 130,502,272원은 별도입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구로, 풍부한 유동인구와 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

역세권에 해당하여 교통의 편리성과 함께 상업시설 이용이 매우 용이합니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 다수의 오피스텔 및 상업시설이 있어 경쟁이 존재하지만, 역세권 및 주요 대로변에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

주변에 부전2동주민센터가 있으며, 각종 금융기관, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 풍부하게 자리하고 있습니다.

5.2. 주변 개발 호재

부산진구 부전동 일대는 재개발 및 도시 정비 사업이 활발히 논의되거나 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. (예: 부전역 소규모 재개발 사업, 시민공원 주변 재정비 촉진 구역 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 홍현영 씨는 대항력은 없으나 1억 2천1백만원의 보증금이 존재합니다. 경매 절차상 소멸될 권리이나, 만일의 경우를 대비한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 내부 상태

감정평가 당시 이해관계인 부재로 건물 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건축법상 제한

본 물건은 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하여 향후 건물 증축이나 신축 시 높이 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 여건을 자랑합니다. 감정가 1억 8천6백만원으로 책정되었으며, 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 내부 상태 확인의 필요성과 상업지역 특성상 공실 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권으로 직주근접 수요가 풍부하며, 배후 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 안정적 임대 수요

다양한 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

8.3. 가격 경쟁력

현재 시세 및 감정가를 고려했을 때, 적정 낙찰가 확보 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 면적(29.30㎡)의 신축급 오피스텔이 부산진구 부전동 일대에서 약 1억 7천만원에서 2억 1천만원 사이의 실거래가를 형성하고 있습니다. 감정가 1억 8천6백만원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 신축 건물임을 감안할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 산정 근거

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없으며(0원), 총 등기부채권액이 감정가보다 높지만 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다는 전제하에, 감정가의 약 90% 수준을 최적 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

167,400,000원 (일억육천칠백사십만원)

9.4. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 상업지구로서 주변 환경은 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.