나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22911 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산본부' 남서측 인근에 위치 하는 디알에코시티 15층 1508호로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '범내골역' 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 내 15층 1508호로서, (사용승인일: 2021.08.23) 외벽: 석재마감 및 강화유리마감, 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 타일마감 및 벽지마감(추정) 등, 창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 8차선의 광대로에, 남측으로 편도 4차선의 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·535-9번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경 관관리구역임. ·535-17번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높 이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22911 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층1508호

건물명: 디알에코시티 (DR에코시티)

용도: 오피스텔 (업무시설)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2021년 08월 23일

해당 층: 15층 (총 20층 중)

총 세대수: 217세대

2.3. 면적 정보

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.521㎡ (약 1.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 183,000,000원

토지이용계획 및 제한상태: 535-9번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역. 535-17번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역.

토지 전체 면적: 1,114.3㎡

건물 전체 면적: 14,428.785㎡

건폐율: 76.42%

용적률: 1156.81%

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산본부' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등으로 형성되어 있어 도심 상권의 특징을 보입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '범내골역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 도로 접근성

건물 동측으로 왕복 8차선의 광대로, 남측으로 편도 4차선의 중로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 가시성이 우수합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을2, 근저당권, 우리은행, 2021년 10월 26일 접수 (채권액 96,000,000원)

4.2. 소멸되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매, 압류)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 법원 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 을4, 주택임차권, 이은혜, 2022년 04월 04일 확정일자 (보증금 121,000,000원) - 대항력 없음으로 인수 보증금 없음.

* 갑4, 강제경매, 주택도시보증공사, 2025년 10월 23일 접수 (채권액 131,218,277원)

4.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (분석 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (채권양도)

보증금: 121,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-28

확정일자: 2022-04-04

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 늦은 확정일자와 전입일자를 가지고 있으며, 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4.5. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존, 주식회사씨에스건설, 2021-09-13

* 을2: 근저당권, 우리은행, 96,000,000원, 2021-10-26 (말소기준권리)

* 을4: 주택임차권, 이은혜, 121,000,000원, 2022-04-04 확정일자, 2022-04-28 전입일자 (말소)

* 갑4: 강제경매, 주택도시보증공사, 131,218,277원, 2025-10-23 (말소)

* 갑5: 압류, 부산진세무서장, 2025-11-07 (말소)

등기부채권 총액: 217,000,000원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 분석

본건이 위치한 부전동은 부산의 주요 도심 상권으로, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권이며, 다수의 버스 노선을 이용 가능하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 금융기관, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있으며, 총 151대의 주차가 가능하여 세대당 0.72대의 비율을 보입니다.

5.3. 교육 시설

주변에 부산진초등학교(B등급, 0.3km), 부산진여자중학교(B등급, 1.0km), 부산동성고등학교(A등급, 1.0km) 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 반경 1km 내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단되어 명도 및 권리 관련 리스크는 적습니다.

6.2. 건물 노후화

2021년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화로 인한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 외부 요인

주변 재개발 사업(범천4구역 등) 및 지역 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

* 부산 지하철 1호선 범내골역 역세권에 위치하여 뛰어난 대중교통 이용 편의성을 자랑합니다.

* 다수의 차량 도로(8차선 광대로, 4차선 중로)에 접해 있어 차량 접근성과 가시성이 매우 좋습니다.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

7.2. 건물 신축성

2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 자체의 관리 상태나 시설 면에서 유리합니다.

7.3. 잠재적 시세 상승 가능성

부산 도심의 지속적인 개발 및 1~2인 가구 증가 추세에 따라 오피스텔 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 장단점 요약

장점:

* 부산 도심의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 투자 가치가 높습니다.

* 교통 및 도로 접근성이 매우 우수하여 생활이 편리합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

단점:

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

* 건물 내 주차 공간(세대당 0.72대)이 다소 협소할 수 있습니다.

8.2. 투자 가치 평가

본 물건은 부산 중심 상업지구에 위치한 역세권 신축 오피스텔로서, 안정적인 임대 수익 창출과 함께 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다. 권리관계가 깨끗하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험 부담이 적다는 점이 큰 장점으로 작용합니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 현 시세 분석

* 건물 면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

* 감정가: 183,000,000원

* 주변 유사 오피스텔 시세: 부산진구 부전동의 유사 신축급 오피스텔(25-30㎡)의 경우, 최근 실거래가 및 호가가 약 1억 8,500만원에서 2억 1,000만원 수준을 형성하고 있습니다. (예: 서면 에코팰리스시티 전세 1억 3500만원, 30㎡ 기준, 이는 월세 및 매매 시세도 유사한 범위로 판단됨)

* 평당 시세 환산 (건물 면적 8.76평 기준): 약 21,118,835원/평 ~ 24,000,000원/평 (이는 시세의 하단~중단 범위에 해당)

* 본건의 감정가는 183,000,000원으로, 평당 약 20,890,300원 수준으로, 최근 시세 범위 내에 있으며, 시세의 하단부에 가까운 것으로 분석됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

* 본건은 비교적 신축인 디알에코시티이며, 입지, 교통, 생활 편의시설 등 투자 가치가 높은 요소를 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 부담이 없습니다.

* 감정가가 현재 시세 대비 합리적인 수준이거나 약간 낮은 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 감정가 이상으로 입찰하여 낙찰받는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

* 보수적 접근 시: 감정가 + 2% ~ 5% (약 187,000,000원 ~ 192,000,000원)

* 적극적 접근 시: 시장 최저가 수준 (약 195,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.