나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22897 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전초등학교' 남동측 인근에 위치하는 디알에코시티 10층 1007호로서, 주위는 업무시설, 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대이며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 10층 1007호로서, (사용승인일자:2021.08.23) 외벽: 강화유리 및 복합판넬붙임 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 업무시설 및 의료시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 35미터 내외, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1.토지#1(535-9번지): 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법> 중점경관관리구역 2.토지#2(535-17번지): 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경22897 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층1007호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 183,000,000원

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.521㎡ (약 1.06평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (관련 경매개시결정 채권자)

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 20미터의 도로와 각각 접하고 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 130m, 최고 180m) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. (토지 #2는 상대보호구역 포함)

1.3. 건물 정보

* 건물 구조 및 사용승인

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 중 10층 1007호이며, 2021년 8월 23일 사용승인이 완료되었습니다.

* 건물 외벽 및 창호

외벽은 강화유리 및 복합판넬 붙임 마감이며, 창호는 샷시창입니다.

* 이용 상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도로 등재되어 있습니다.

* 설비 내역

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당권: 우리은행 (2021-10-26, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김다솔 (2022-04-22 전입, 2022-04-05 확정, 121,000,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-23, 136,775,942원) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025-11-07) - 말소

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 김다솔 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-04-05

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.5. 상권분석

* 주변 환경

본 건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 주변에는 다양한 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

* 상업 시설

인근에 대형 쇼핑몰(삼정타워, 쥬디스태화 등) 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 호재

문현금융단지와의 연계성 및 동서고가도로 철거 가능성 등 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설

부산도시철도 1호선 범내골역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설

인근에 부전초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경

오피스텔 건물 자체에 대한 정보 외에 주변에 주거용 공동주택이 혼재되어 있어 주거 환경 또한 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정에서 다른 담보물의 상황에 따라 복잡성이 발생할 수 있으나, 현재 권리 분석상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동 가능성은 항상 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면 인근의 역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하며 인수할 권리가 없어 경매 절차 진행 시 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 위치적 장점: 서면 상권과 인접하며 범내골역 역세권에 위치하여 직장인 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축급 건물이어서 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 업무 시설 종사자, 학생 등 다양한 잠재적 임차 수요가 존재합니다.

1.10. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 183,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 'DR에코시티' 오피스텔의 2021년 사용승인된 건물로, 전용면적 약 8.76평 (28.97㎡) 기준, 현재 부산진구 부전동 일대의 유사 오피스텔 시세는 평당 약 1,100만원 ~ 1,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본 건의 시장 가격은 약 9,600만원 (8.76평 * 1,100만원) ~ 1억 3,140만원 (8.76평 * 1,500만원) 범위로 추정됩니다.

감정가 183,000,000원에 비해 현재 시세가 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 1억 4,640만원으로 제시하며, 시장 상황과 경쟁 구도를 고려하여 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 혐오시설 검색 결과:

본건 주변 지역에 대한 혐오시설(교정시설, 폐기물 처리 시설, 정신병원 등)에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

이는 본 물건의 입지 조건에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소가 현재 파악되지 않았음을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.