나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12809 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-272 남성아트빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내 제2층 제203호로서 외벽 : 석재붙임 마감 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 24-272 남성아트빌 제2층 제203호

1.2. 건물 정보

건물명: 남성아트빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제2층 제203호

사용승인일: 2017년 6월 7일

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

전용면적: 25.70㎡ (약 7.77평)

건축물대장상 연면적: 659.12㎡ (약 199.37평)

건축물대장상 대지면적: 359㎡ (약 108.60평)

건폐율: 59.44%

용적률: 183.6%

1.3. 토지 정보

토지면적: 16.67㎡ (약 5.04평)

토지 지분: 16.67㎡ (약 5.04평)

1.4. 감정가

223,000,000원 (2억 2천 3백만원)

1.5. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12809 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통

인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 진·출입이 가능합니다.

2.2. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)

중요시설물보호지구(공항)

가축사육제한구역

수평표면구역(수평표면)

상대보호구역

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(강서구청, 2023.02.01. 접수)

3.2. 인수되는 권리

임차인 신 (전입 2022.03.15, 확정 2022.02.21)의 대항력 있는 임차권이 인수됩니다.

임대차보증금은 265,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

소유권 보존 및 이전은 추연용, 전버들, 김애정 순으로 등기되었습니다.

을구에는 신 의 주택임차권(임대금액 265,000,000원)이 등기되어 있으며, 본 건 경매로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 450,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 주거 상권의 특징을 보입니다. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 활발한 상업지역이라기보다는 배후 주거지를 대상으로 하는 지역 상권입니다.

주변 빌라/다세대 시세 분석 결과, 최근 2026년 7월 1일 거래된 2019년식 19.98㎡(약 6평) 다세대주택이 216,000,000원(평당 약 10,810,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 신축 빌라의 높은 가격대를 보여줍니다. 반면, 1986년식 37.44㎡(약 11.3평) 다세대주택은 150,000,000원(평당 약 4,006,000원)에, 2002년식 37.56㎡(약 11.3평) 다세대주택은 160,000,000원(평당 약 4,259,000원)에 거래되었습니다. 본건은 2017년식으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 25.70㎡(약 7.77평)임을 감안할 때, 유사한 조건의 최근 거래 사례(2019년식)를 기준으로 보았을 때 본건의 현재 시장 가치는 대략 270,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 북동측 인근에 화곡초등학교가 위치합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 화곡역 인근 및 주변 지역 병의원 이용이 가능합니다.

녹지: 주변 공원 등 대규모 녹지 공간은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신 의 보증금 265,000,000원 인수 부담입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

본 건의 임차보증금(265,000,000원)이 감정가(223,000,000원)를 초과하므로, 경매 절차를 통해 임차인 보증금 전액이 변제될 가능성은 낮으며, 매수인의 인수 부담이 가중될 가능성이 매우 높습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 재건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

주변 지역은 다세대 주택 밀집 지역으로, 단기적인 시세 급등보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.

주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

그러나, 매수인에게 인수되는 대항력 있는 임차인의 보증금이 265,000,000원이라는 점이 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 금액은 부동산 감정가를 상회하며, 경매 절차에서 전액 배당받기 어려울 것으로 예상되어 매수인의 실질적인 인수 부담이 매우 큰 상황입니다.

따라서, 정확한 인수 보증금액을 확인하고, 배당표 분석 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 건의 추정 시장 가치(약 270,000,000원~300,000,000원) 대비 감정가(223,000,000원)가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다. (단, 이는 인수되는 임차보증금 부담을 고려하지 않은 부동산 자체의 가치입니다.)

전용면적 25.70㎡(약 7.77평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 수익형 투자처로 활용될 가능성이 있습니다.

화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 자산 가치 유지가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 시장 가치는 약 277,800,000원 (25.70㎡ * 10,810,000원/㎡)으로 추정되며, 감정가는 223,000,000원입니다.

그러나 매수인에게 인수되는 임차보증금이 265,000,000원에 달하며, 이는 부동산 감정가를 초과하는 금액입니다. 이러한 막대한 인수 부담을 고려할 때, 투자자는 입찰가 자체를 매우 보수적으로 책정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 순수 부동산의 가치에 대해 보수적으로 접근하여 예상 입찰가를 산정합니다.

시장 가치와 감정가를 고려하되, 임차인 인수 리스크로 인한 실질적 투자금 증가분을 반영하여, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 80.7% 수준이며, 잠재적 인수 보증금(265,000,000원)을 고려했을 때, 총 투자 비용(입찰가 + 인수되는 보증금 - 경매 배당액)이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 결정되어야 함을 강조합니다.

정확한 예상 입찰가는 배당표 확정 및 임차인과의 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.