나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22890 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 19층1904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '경남공업고등학교' 남서측 인근에 위치하는 디알 에코시티 제19층 제1904호로서, 주변은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 제19층 제1904호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이새시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔(폐문부재)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 도시가스에 의한 난방설 비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고평탄하게 조성되어 있으며, 근린생활시설 및 업무시설 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 35m 내외의 포장도로, 남측으로 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리 구역, 2) 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상. (2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경22890 (1)

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 19층 1904호에 소재한 오피스텔입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 1억 7,300만원입니다.

건물 면적은 26.82㎡ (약 8.11평)이며, 토지 면적은 3.26㎡ (약 0.98평)입니다.

건축물대장상 준공일자는 2021년 8월 23일입니다.

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '경남공업고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

건물의 남동측으로는 약 35m, 남측으로는 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다.

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리사항은 없습니다.

특히, 임차인 옥준석(채권양도)의 주택임차권(을4)은 대항력이 없으며 배당신고를 하고 말소될 예정이므로 인수 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 2,126,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건 건물의 주용도는 건축물대장상 업무시설(의료시설, 교육연구시설, 업무시설 포함)이나, 실제 이용 상태는 주거용 오피스텔로 확인됩니다.

총 20층 규모의 디알에코시티 건물 내에 있으며, 총 217세대가 거주 중입니다.

범내골역 인근의 상업지역에 위치하여 관련 상업시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인은 어렵습니다.

위생 및 급배수, 난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

경남공업고등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

부산 도시철도 1호선 범내골역을 통해 시내 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공동담보로 진행된 경매 물건입니다.

현황 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 및 정확한 이용 현황 파악에 어려움이 있습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 향후 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

향후 오피스텔 시장의 변동성에 따른 시세 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동의 역세권 입지를 갖춘 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

모든 권리가 말소되어 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 확인의 어려움은 투자 결정 전 반드시 해소해야 할 부분입니다.

정확한 현장 조사를 통해 실제 가치와 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 신중한 입찰을 권고합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치하여 임대 수요 및 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 법적 부담이 최소화됨.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합.

* 주변 상권 및 주거 환경이 안정적으로 형성되어 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건의 감정가는 1억 7,300만원입니다.

전용면적 26.82㎡(약 8.11평)의 소형 오피스텔로, 현재 주거용으로 이용 중이며 월 차임 536,000원은 연 6,432,000원 수준의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

이를 바탕으로 일반적인 부동산 환산수익률(연 3.5% ~ 4%)을 적용 시, 시장 가치는 약 1억 6,080만원에서 1억 8,377만원 범위로 추정할 수 있습니다.

이는 본건 감정가가 시장 가치 범위 내에 있거나, 일부 저평가 가능성을 시사합니다.

다만, 정확한 시세 판단을 위해서는 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔에 대한 최근 실거래가와 임대 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

예상 입찰가:

본건은 인수할 임차 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

감정가 1억 7,300만원을 기준으로, 현 시세 및 경매 시장 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가 이상에서 낙찰되는 경우가 많으므로, 현재 시장 상황과 철저한 현장 조사 결과를 바탕으로 1억 8,000만원에서 1억 9,000만원 선을 예비 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

이는 추정치이며, 실제 입찰가는 반드시 본건에 대한 상세한 조사와 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

주변 시설 확인 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.