나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22916 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부전초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도 1호선 '범내골역', 부산도시철도 1,2호선 환승역 '서면역' 소재함.

건물의 구조

2021.08.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건 내 10층 1004호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역. 부전동 535-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

해당 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경22916 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 535-9번지 디알에코시티 8층 809호입니다.

건물은 2021년 8월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물(지하 2층, 지상 20층)입니다.

주요 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적은 3.56㎡이며, 토지 지분은 3.561㎡입니다.

건물 면적은 29.30㎡ (약 8.86평)이며, 건물 지분은 29.3㎡입니다.

감정가는 183,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 공동담보 물건으로 확인됩니다.

주의사항은 별도로 기재된 내용이 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부전초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

부산도시철도 1호선 '범내골역'과 1, 2호선 환승역인 '서면역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획

부전동 535-9 및 535-17번지 일대는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(130m, 180m)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중점경관관리구역이며, 535-17번지 토지는 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(주식회사씨에스건설, 2021.09.13.)를 기준으로 우리은행 근저당권(2021.10.26., 96,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 주택임차권(정범진, 2022.11.07. 전입/확정, 2024.11.13. 말소) 및 주택도시보증공사 가압류(2024.09.19., 2,000,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 2025.10.22., 32,493,729원), 부산진세무서장 압류(2025.11.07.) 등이 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,126,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인은 정범진으로, 보증금 30,000,000원, 차임 536,000원에 2022년 11월 7일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면 상권과 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 업무시설, 근린생활시설, 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있는 지역입니다.

신축 오피스텔의 경우 직장인 수요 및 1인 가구 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 인근 시설

* 주변 1km 이내에 삼정타워, 쥬디스태화, 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑몰 및 백화점이 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 부산진초등학교가 300m 거리에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서면역 및 범내골역 인근의 상업지구에 해당합니다.

* 검색 결과, 해당 지역 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 다양한 소매점, 음식점, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 대형 쇼핑몰 및 백화점이 인접해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 부산진초등학교가 도보 거리에 위치해 있습니다.

* 인근에 다수의 중학교 및 고등학교가 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본건은 신축 건물(2021년 사용승인)이나, 주변에 유사한 오피스텔 및 주거 시설이 다수 공급되어 있어 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 서면역세권이라는 입지적 강점으로 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 다를 수 있으므로, 입찰 시 현장 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 최고 높이 제한 지역 등에 해당하여 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1, 2호선 환승역인 서면역과 1호선 범내골역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축급 건물로, 관리 상태 양호 및 주거/업무 편의성이 높습니다.

* 도심 상업지구: 부산의 중심 상업지구에 위치하여 임대 수요가 풍부하고, 다양한 편의시설 및 인프라를 이용하기 편리합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 중심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 신축이라는 점과 역세권이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 법원 감정가 1억 8,300만 원에 대한 적정 시장 가격 분석이 필요하며, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 대항력이 없다는 점은 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 검색된 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, '디알에코시티' 오피스텔의 전용면적 29.30㎡(약 8.86평)의 현재 시세는 1억 8천만 원 ~ 2억 2천만 원 사이로 추정됩니다.

특히, 2024년 1월에 500/68 (환산가 약 1억 4천만 원) 월세 물건 정보가 있었고, 2024년 11월에는 1억 8천만 원에 경매 예정인 유사 물건(11층 1105호)이 있었습니다.

감정가는 1억 8,300만 원이며, 이는 최근 시세 범위의 하단에 위치합니다.

현 시세 및 경매 물건들의 가격대를 고려할 때, 1차 입찰에서 감정가 대비 100~110% 수준의 입찰가가 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 9,500만 원 ~ 2억 1,000만 원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 해당 가격대를 기준으로 하되, 현장 조사 및 최종 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 전략적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.