나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22888 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로서, 주상환경 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 도시철도1호선 범내골역이 소재하는 등 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 12층 1206호로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 :샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보여짐.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전 및 화재경보설비, 공동현관기설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 보여짐.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로와, 남측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22888 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층1206호

* 용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

* 건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보, 주거용 오피스텔 이용 중

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로로서, 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

* 교통상황:

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

동측으로는 광대로, 남측으로는 중로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설:

주변에 교육 시설(부산진초등학교 인근), 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 건물이 위치한 중앙대로변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 메타한방병원 등이 건물 내에 위치하고 있습니다. 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2021년 10월 26일 접수된 우리은행 근저당권 (을2) 입니다.

* 등기부 현황:

* 주식회사씨에스건설 소유권보존 (갑1, 2021-09-13)

* 우리은행 근저당권 (을2, 2021-10-26, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 민소정 주택임차권 (을4, 2022-05-23 전입, 2022-05-09 확정, 121,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑4, 2025-10-22, 132,045,304원) - 매각으로 말소 예정

* 부산진세무서장 압류 (갑5, 2025-11-07) - 매각으로 말소 예정

* 인수되는 권리:

본 물건은 매각으로 인해 위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 민 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-23

* 확정일자: 2022-05-09

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

4. 상권분석

* 건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 평스라브지붕 20층 건물 내 12층 1206호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 2021년 8월 23일 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다.

* 토지 이용:

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 주변 상업시설:

본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다. 디알에코시티 건물 자체에도 메타한방병원이 입점해 있으며, 주변에는 롯데백화점, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대형 상업시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 및 편의시설:

주변에 공동주택, 상업시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 높습니다. 부산진초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 교통 접근성:

도시철도 1호선 범내골역이 도보 거리에 있어 시내 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스 정류장도 인근에 있어 교통망이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 점유 관계:

현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 협조 문제 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금:

민소정 임차인이 121,000,000원의 보증금으로 거주 중이나 대항력은 없습니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 배당이의 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 배당 순위 및 예상 배당액을 확인하는 것이 좋습니다.

* 공동담보:

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 진행 상황 및 채무 비율에 따라 최종 낙찰가 및 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채권 총액:

등기부상 채권 총액이 상당하므로, 채권자들의 배당 순위 및 배당 금액을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다. 역세권이라는 지리적 이점과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 물건입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 현재 주거용으로 이용 중인 점과 임차인의 보증금 규모를 고려하여 명도 절차를 철저히 준비해야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 예상치 못한 변수를 고려해야 합니다.

전반적으로 양호한 입지와 권리 관계를 바탕으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 중심 상업지역의 우수한 입지 (중앙대로변, 범내골역 인근).

* 2021년 사용승인된 신축 오피스텔.

* 잘 갖춰진 교통 및 생활 편의시설 (백화점, 지하철역 등).

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도만 원만히 진행된다면 즉시 활용 가능.

* 주거용 오피스텔로서 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

* 시세 조사:

본 물건과 유사한 전용면적(약 8.76평)의 디알에코시티 오피스텔 매매가는 현재 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원 사이로 조사되었습니다. 특히 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 최고가 기준으로 1억 9천만 원 이상까지도 거래될 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비:

본건의 감정가는 1억 8천 3백만 원으로, 조사된 시세 범위의 중간값에 해당합니다.

* 인수되는 권리:

낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 0원입니다.

* 종합 의견:

권리 관계가 명확하고, 명도 후 즉시 수익 창출이 가능한 점, 그리고 비교적 신축인 점을 고려하면 감정가 이상으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 현재 주거 중인 점과 공동담보 물건임을 감안하여 명도 비용 및 예상치 못한 변수를 고려한 보수적인 접근도 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

1억 8천 5백만 원 ~ 1억 9천 5백만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.