나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22902 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 20층2008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부전초등학교" 남동측 인근에 소재하는 디알에코시티 제20층 제2008호로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도1호선 "범내골역", 부산도시철도 1,2호선 환승역"서면역"등이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물 내 제20층 제2008호로서 외벽 : 몰탈위 치장석붙임 및 페인팅 마감 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중인 것으로 탐문조사되었으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 부전동 535-9 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축 법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법> 중점경관관리 구역임. 2) 부전동 535-17 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축 법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22902 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 20층2008호

* 용도: 오피스텔 (업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중)

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

* 토지지분: 3.521㎡ (약 1.06평)

* 건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

* 건물지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임

* 건축물 정보:

* 건물명: 디알에코시티

* 주용도: 업무시설 (의료시설, 교육연구시설, 업무시설)

* 총 층수: 20층

* 해당 층: 20층

* 건축 사용승인일: 2021년 8월 23일

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 20층2008호

* 주변 환경: "부전초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업 지역입니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범내골역", 1, 2호선 환승역인 "서면역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 2필지의 가장형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남측 약 20미터, 동측 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 필지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준 130m, 최고 180m), 중점경관관리구역에 해당합니다. (부전동 535-17번지는 상대보호구역 포함)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (우리은행, 2021년 10월 26일 접수, 96,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음

* 등기부채권 총액: 2,126,000,000원 (전체 등기부 기재 권리 총합)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당권 (말소기준): 우리은행 (2021-10-26, 96,000,000원)

* 주택임차권 (말소): 김현지 (2024-10-24, 30,000,000원, 전입 2022-02-28, 확정 2022-02-08)

* 가압류 (말소): 주택도시보증공사 (2024-09-19, 2,000,000,000원)

* 강제경매 (말소): 주택도시보증공사 (2025-10-23, 32,471,587원)

* 압류 (말소): 부산진세무서장 (2025-11-07)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 536,000원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 배당신고일자: 2024년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 김 임차인은 대항력이 없으므로 경매 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 해당 임차인의 보증금 회수 여부는 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 배당 관련 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 부산진구의 핵심 상업 및 업무지구인 서면역과 범내골역 사이에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후수요가 높습니다.

* 상업 시설: 다수의 업무시설, 근린생활시설, 금융기관, 병원, 백화점 등이 밀집해 있어 상권이 매우 활성화되어 있습니다.

* 임대 수요: 직장인, 학생 등 풍부한 배후 임대 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮은 지역입니다.

* 교통 접근성: 부산도시철도 1, 2호선 역이 인접해 있어 부산 전역으로의 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 각종 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 부전초등학교가 인근에 있으며, 다수의 학교가 밀집한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 도심의 편리함과 함께 업무 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 주거 생활 편의성이 높습니다. 일반적인 도시 환경으로, 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 제한적이었으며, 외부 관찰 및 관련 공부를 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 관련 다른 경매 물건의 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 규제를 받을 수 있습니다.

* 임차인 현황: 김 임차인은 대항력이 없으므로 경매 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못하는 상황이 발생할 경우 명도에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 부산의 핵심 상권인 서면/범내골 지역에 위치한 디알에코시티 내 오피스텔로, 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 편입니다.

* 뛰어난 교통, 상업, 생활 편의 시설 접근성을 바탕으로 공실 위험이 낮고 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 공동담보 관련 사항, 향후 개발 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심 업무/상업지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 우수한 교통망: 지하철 1, 2호선 역세권으로 부산 전역 접근 용이.

* 명확한 권리관계: 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가 부담 없음.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 금융, 의료 등 다양한 편의시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 2021년 8월 사용승인된 디알에코시티 오피스텔 전용면적 28.97㎡ (약 8.76평)으로, 부산진구 부전동의 핵심 상업 및 업무 지역에 위치합니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 현황을 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들은 대략 190,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가는 189,000,000원이며, 이는 현재 시세 범위의 하단에 해당하거나 약간 낮게 책정된 것으로 볼 수 있습니다.

* 본건은 공동담보 물건이며, 등기부상 인수할 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

* 임대 시, 보증금 30,000,000원, 월세 536,000원 수준의 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. (이를 통해 임대수익률을 가늠해볼 수 있습니다.)

* 예상 입찰가:

* 상기 시세 분석 및 감정가, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가 범위는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 경쟁률, 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 결과, 그리고 입찰 참여자들의 심리 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 가장 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적인 매수 의사가 있다면 시세 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.