나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22874 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층1601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산본부' 남서측 인근에 위치하는 '디알에코시티' 16층 1601호로서, 주위는 공동주택, 오피스텔(주거용 및 업무용), 상업·업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도1·2호선 환승역인 '서면역' 및 도시철도1호선 '범내골역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물(사용승인일: 2021.08.23.)내 16층 1601호(전유면적: 26.82㎡)로서, ·외부: 몰탈위 페인팅 등 마감, ·창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30~35m미터 내외 폭의 중앙대로 및 남측으로 노폭 약 25~30m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>임. -기호(2): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22874 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층1601호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 3.26㎡ (약 0.98평)

* 건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산본부' 남서측 인근에 위치한 '디알에코시티' 16층 1601호입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업·업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 1·2호선 환승역인 '서면역' 및 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 16층에 위치한 전유면적 26.82㎡의 오피스텔입니다. 2021년 8월 23일에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 토지 및 도로: 인접 토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 30~35m의 중앙대로 및 남측으로 노폭 약 25~30m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2021.10.26. 접수, 96,000,000원)입니다.

* 등기부 현황: 소유권보존, 근저당권, 주택임차권(서진욱), 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 임차인 서진욱(채권양도)이 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 536,000원입니다. 전입 및 확정일자는 2022년 3월 7일이며, 배당신고일자는 2024년 5월 31일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 서진욱은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,126,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 부산의 핵심 상업 및 업무 중심지인 서면권역의 중심부에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성: 서면역과 범내골역을 중심으로 한 편리한 대중교통망과 대로변 접근성으로 인해 비즈니스 활동 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다수의 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 매우 편리하여 부산 시내 어디든 쉽게 이동할 수 있습니다.

* 건물 정보: 2021년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 최신 설비를 갖추고 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 21억원을 초과하여 채권자들의 경매 신청 원인이 복합적일 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차를 통해 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 공동담보: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 명시되어 있습니다. 현재 등기된 권리들은 매각으로 소멸되지만, 추가적인 권리관계를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대관계: 공부상 임대관계는 '미상'으로 되어 있으나, 임차인 현황이 파악되었고 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 건물 자체도 신축에 해당하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심지 서면에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 역세권 신축 오피스텔: 서면역, 범내골역 인근으로 높은 교통 편리성과 미래 가치 보유.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확하고 안전한 소유권 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 전용면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

* 시세 분석: 본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 서면역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변 유사 면적 신축 오피스텔의 전세가가 1.3억원 이상임을 고려할 때, 본건의 감정가 1.71억원 (평당 약 2,100만원)은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 경쟁 입찰을 고려하여 감정가 대비 약 105%~110% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 및 입지 조건을 종합적으로 고려한 예상 입찰가: 185,000,000원

1.9. 혐오시설 조사 결과

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.