나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경2083 [1] 경상남도 밀양시 상동면 매화리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 매화리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 본건 기호 (2) 토지는 자제치반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중임. - 본건 기호 (3) 토지는 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 휴경지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 본건 기호 (2) 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하고, 현황 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재함. - 본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (2) 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역 (일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2022-06-23)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> - 기호 (3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 (일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역(2015-12-17)<하천법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (2) 토지 및 인접 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (2) 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (3) 토지 지상에 이동식 건물이 소재하나, 해체 및 이동이 용이한 점을 고려하여 평가외 하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람. - 본건 기호 (2) 토지는 일부 접도구역에 저촉되고, 본건 기호 (3) 토지는 일부 하천구역 및 소하천예정지에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감. 내 벽 : 벽지, 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 건물은 현황 주거용 건물 및 화장실로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 용도가 '근린생활시설(마을회관) 및 화장실'이나, 근린생활시설 (마을회관) 부분은 현황 '주거용'으로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 건물 외부에 설치된 계단 등은 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2) 포함. [목록2] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1] 공부상 용도가 '근린생활시설(마을회관) 및 화장실'이나, 근린생활시설(마을회관) 부분은 현황 '주거용'으로 이용 중임, 건물 외부에 설치된 계단 등은 건물 평가시 이를 포함하여 평가함. [목록2] 지상에 소재하는 조경수 등은 토지 평가시 이를 포함하여 평가함, 일부 접도구역에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서에 기재된 경매물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 밀양지원 2025타경2083 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 상동면 매화리 479-1

* 용도: 근린생활시설 (현황 주거용으로 이용 중)

* 감정가: 79,798,900원

* 토지면적: 182.00㎡ (약 55.05평)

* 건물면적: 85.38㎡ (약 25.83평)

* 건물 제시외면적: 25.00㎡ (평가에 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 왕OO (왕단비)

* 특이사항: 공동담보 물건임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 매화리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 기호 (2) 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 북서측 및 북동측으로 포장도로가 접해 있습니다. 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다. 특히 기호 (3) 토지는 소하천예정지 및 하천구역에도 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 현황

토지 등기부 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 28일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권(60,000,000원)입니다. 동 근저당권과 그 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최종적으로 왕OO(왕단비)의 강제경매 개시결정(2025타경2083)으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 김정순: 보증금 0원, 차임 0원. 2023-07-10 전입. 대항력 없음.

* 김희수: 보증금 0원, 차임 0원. 2021-05-04 전입. 대항력 없음.

* 윤태문: 보증금 0원, 차임 0원. 2025-09-12 전입. 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약

전반적으로 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 등기는 소멸될 것으로 보입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 또는 주거용으로 활용될 수 있는 입지입니다. 주변에 대규모 상업시설은 부족한 것으로 보이며, 지역 내 수요에 기반한 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 이용 시 접근 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 시설: 주거, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 지역으로, 대형마트, 병원 등 편의시설은 차량 이동 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 및 교육시설, 관공서 등의 위치는 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오시설의 존재 여부는 판단하기 어렵습니다. 다만, 인근 지역의 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정된 점을 감안하여, 잠재적인 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다. 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 측량이 필요합니다. 이로 인해 실제 이용 면적이나 경계에 대한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 현황 이용과 공부상 용도 상이: 공부상 용도는 '근린생활시설(마을회관) 및 화장실'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중입니다. 추후 용도 변경이나 건축물 대장 관련 사항 확인 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부합물: 건물 외부에 설치된 계단, 지상에 소재하는 조경수 등은 평가에 포함되었으므로 낙찰자가 인수하게 됩니다. 제시외 건물(2-1~2-2)도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 법적 제한: 일부 토지가 접도구역에 저촉되며, 기호 (3) 토지는 하천구역 및 소하천예정지에 저촉되어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지(기호 3 토지): 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축이나 토지 이용 시 도로와의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 상동면의 농경지 및 주택 혼재 지역에 위치한 근린생활시설(현황 주거용) 건물과 토지입니다. 감정가는 약 8천만원 수준이며, 등기부상 채무 총액은 6천만원으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 토지 경계 불분명, 공부상 용도와 현황 이용 불일치, 일부 접도구역 및 하천구역 저촉, 맹지(기호 3) 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 제시외 건물, 조경수 등도 포함되어 있어 현장 확인 및 권리관계 분석이 철저히 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없고 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담이 없습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 상대적으로 용이할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 지역의 특성을 고려할 때, 주택 또는 소규모 근린시설로서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 감정가를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 권리상 인수 부담이 없음을 고려할 때, 감정가(79,798,900원)를 기준으로 70% ~ 90% 수준인 약 56,000,000원 ~ 71,800,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 상세한 현장 조사, 주변 시세 확인, 잠재적 리스크에 대한 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 권리분석상 인수될 보증금은 0원이므로, 이는 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.