나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12787 [1] 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재"고려대학교구로병원"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(남구로역-지하철7호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2021.09.09.) 외벽 : 인조석재 붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단으로 인접토지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택), 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 동측으로 노폭 약 7M 내외, 남측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12787 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 17.32㎡ (약 5.24평)

건물면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교구로병원" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 17일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5).

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음 (제공된 정보 상)

* 비고: 주택임차권 등기 (을1, 2024-04-15 접수, 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

분석 요약:

본 건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

'대항력있는임차인'이라는 특이사항과 달리 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 임차인 김 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수할 의무는 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 이를 뒷받침합니다. HUG의 인수 조건 변경은 추가 확인이 필요하나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 2021년 9월 9일 사용승인된 그린빌 건물 내 제6층 제603호입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 7층 규모로 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. (총 20세대, 일부 상가)

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 구로구 구로동 317-77번지 삼성드림빌(2023년 건축) 36.84㎡(약 11.14평)이 3억 4천만원에 거래되었습니다. (평당 약 923만원)

* 2026년 3월, 구로구 구로동 339-54번지 은빈홈타운(2002년 건축) 35.32㎡(약 10.68평)이 1억 6천만원에 거래되었습니다. (평당 약 453만원)

* 2026년 5월, 구로구 구로동 779-42번지 여명아트(2003년 건축) 68.99㎡(약 20.87평)이 3억 3천 5백만원에 거래되었습니다. (평당 약 486만원)

분석:

본 건 그린빌은 2021년 건축되어 신축급에 해당합니다. 비교적 최근 거래된 신축 빌라인 삼성드림빌(2023년 건축, 36.84㎡)의 실거래가 3억 4천만원(평당 약 923만원)을 기준으로 볼 때, 본 건(28.57㎡)의 감정가 2억 6천 5백만원(평당 약 927만원)은 유사 신축 빌라 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 노후된 빌라들의 시세가 상대적으로 낮아, 신축성에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 주택가와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

고려대학교구로병원 인근에 위치하며, 주변 상업시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

인근에 학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 정보의 불일치: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황의 '대항력: 없음' 표기 간 상반점은 주의가 필요합니다. 비록 보증금 인수 위험은 없으나, 명도 과정이나 HUG와의 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

HUG 인수 조건 변경: HUG의 인수 조건 변경에 대한 세부적인 내용을 추가로 확인해야 합니다.

법규상 제한: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. (현재 경매 물건이므로 직접적인 거래 영향은 적습니다.)

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호하며, 감정가는 최근 유사 신축 빌라 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다. 권리 분석상 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없으나, 임차인 정보의 상반점과 HUG 인수 조건 변경 사항은 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다. 이러한 잠재적 리스크를 고려하더라도, 신축성에 따른 가치 상승 가능성과 명확한 권리관계(보증금 미인수)는 투자 포인트로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년에 건축되어 건물 노후도가 낮아 즉시 이용 및 임대 잠재력이 높습니다.

합리적인 감정가: 유사 신축 빌라의 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 시장 가격에 부합하거나 약간의 투자 여력이 있을 수 있습니다.

권리관계 명확성 (조건부): 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

최근 유사 신축 빌라 시세(평당 약 923만원) 적용 시, 본 건(28.57㎡)의 적정 시세는 약 2억 6천 4백만원 수준입니다.

임차인 정보의 불일치 및 HUG 인수 조건 변경과 같은 복잡성을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 그러나 보증금 인수 위험이 없다는 점을 감안하면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 242,000,000원

(본 가격은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 상세한 권리관계 확인, 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.