나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22109 [1] 경상남도 거제시 장평동 247 제니스타운 105동 9층909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평중학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택이 주를 이루며 일부 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 909호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지이며 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측, 동측, 서측으로 도로와 접하며 북측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류( 폭30m~35m)(접합), 소로1류( 폭10m~12m)(저촉), 소로2류( 폭8m~10m)(접합), 소로3류( 폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(새들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

경상남도 거제시 장평동 247 제니스타운 105동 9층909호에 위치한 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 59.92㎡(약 18.13평)이며, 토지 지분 면적은 23.19㎡(약 7.02평)입니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 84,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 통영지원 2025타경22109 (1)이며, 채권자는 현OOOOOOOOOOOO (현대해상화재보험주식회사)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택이 주를 이루며 일부 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유롭고 간선도로와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 것으로 보입니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측, 동측, 서측으로 도로와 접하고 있으며, 북측으로는 주출입구가 위치합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(새들유치원, 동백유치원 등)으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준 권리 및 소멸/인수 권리)

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 4월 13일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(153,600,000원)입니다. 이에 따라 본 경매 절차에서 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상되며, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

임차인 정향옥은 2022년 9월 5일 전입신고를 하였으나, 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

임차인 관련하여 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 장평동은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주변에 상가, 학교 등이 혼재하여 생활 편의 시설 접근이 용이합니다. 검색 결과에 따르면, 제니스타운 단지 내 놀이터가 있으며, 장평동 주민자치센터 및 다양한 학원들이 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보와 검색 결과상, 본건 인근에 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 거제시 내 혐오시설 관련 논의가 있으나, 본 물건지 주변에 직접적인 영향을 주는 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

본건이 속한 제니스타운 아파트는 2000년 5월 16일에 사용 승인되었으며, 총 5개동, 606세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층이며, 단지 내 주차대수는 총 229대입니다. 관리사무소 연락처는 0556351294입니다.

5.2. 편의 및 교육시설

주변에 장평중학교가 위치하고 있으며, '장평동 거제장평중학교' 인근으로 배정받는 아파트 단지들이 있습니다. 또한, 장평동 지역에는 다양한 학원들이 분포하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 숙박 시설 및 상가 등이 인접해 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

해당 물건은 권리상 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 아파트의 노후도(2000년 준공)와 최근 거래 사례의 편차가 존재하여 면밀한 시세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 주변 인프라 및 학군을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 실수요 적합 입지: 학교, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 적합합니다.

* 평면적 가치 상승 기대: 거제시의 개발 및 부동산 시장 상황에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(59.925㎡)의 아파트 거래 사례가 2026년 5월 19일에 70,000,000원에 있었으며, 감정가는 84,000,000원입니다. 해당 물건은 9층으로 4층 거래 사례보다 높은 층이며, 일반적인 시장 가치를 고려할 때 감정가 또는 그 이상으로의 낙찰 가능성도 있습니다. 따라서, 적정 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 예상하며, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 본 보고서에서는 보수적인 관점에서 80,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.