나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22094 [1] 경상남도 거제시 고현동 1053 고려6차아파트 702동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있는 등, 제반 교통상황은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 내 6층 604호로서, (사용승인일:1997. 12. 09) 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

주거용 아파트로 이용중인 것으로 조사되나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 조사는 이루어지지 않은 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 된 일단의 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 아파트 용지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1). 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2). 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 통영지원 2025타경22094 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 1053 고려6차아파트 702동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 116,000,000원

* 건물면적: 76.30㎡ (약 23.08평)

* 토지면적: 43.74㎡ (약 13.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

* 준공일: 1997년 12월 9일

1.1. 입지조건

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* 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(거제중앙고등학교, 거제중앙초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2014년 6월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을10)입니다.

* 소멸예정권리: 본 경매 절차를 통해 을10 근저당권, 갑2 임의경매개시결정 등기 등 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 조사되지 않아 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 133,200,000원 (말소기준권리 채권액 기준)

1.3. 상권분석

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* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 중 6층 604호입니다. (사용승인일: 1997. 12. 09)

* 아파트 정보: 고려6차아파트는 총 4개동, 258세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 1997년입니다. 총 주차 대수는 217대로, 세대당 약 0.84대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 전용면적: 76.30㎡ (약 23.08평)

* 분양면적: 제공된 정보상 분양면적에 대한 명확한 기재는 없으나, 일반적으로 전용면적 76.30㎡는 공급면적 99㎡(약 30평) 내외로 추정됩니다.

* 건축물대장 요약:

* 총괄표제부: 대지면적 11,781.4㎡, 연면적 23,901.7㎡, 건폐율 18.42%, 용적률 201.03%

* 표제부 (702동): 건축면적 362.42㎡, 12층 높이

* 전유부 (702동 604호): 해당 호실 정보

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. '거제중앙중학교'와 '거제중앙초등학교'가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량으로 주요 도로 진입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 노후도: 1997년 사용승인된 건물로, 준공 후 약 29년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 내부 조사 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 마감재 상태, 불법 건축물 존재 여부 등을 직접 확인할 수 없는 점은 입찰 전 유의해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 인수 보증금은 0원이나, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위에는 제약이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 및 제공된 정보를 검토한 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 고려6차아파트 702동 6층 604호로, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 건물 노후도 및 내부 미확인 상태, 임대차 관계 미상 등은 유의할 필요가 있습니다.

* 감정평가액은 116,000,000원입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 실거주 목적: 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 실거주를 위한 내 집 마련 시 고려해볼 만한 물건입니다.

* 권리 관계의 안정성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로, 법적 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 인근 개발 잠재력: 거제시의 지역 경제 발전 및 향후 개발 계획에 따른 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다 (별도 조사 필요).

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 보면, 59.78㎡(약 18평) 면적의 8층 거래가가 11,600만원 (2026년 4월 20일)으로, 본건 감정가와 동일합니다.

* 동일 면적의 4층 거래가가 7,500만원 (2026년 4월 9일)으로 조사되었으나, 이는 현저히 낮은 가격으로 특이사항이 있을 수 있어 참고 시 주의가 필요합니다.

* 84.97㎡(약 25.7평) 면적의 7층 거래가는 12,500만원 (2026년 6월 19일)입니다.

* 본 물건의 전용면적은 76.30㎡(약 23.08평)로, 59.78㎡와 84.97㎡의 중간 정도 면적입니다.

* 이러한 사례들을 종합해 볼 때, 본건 아파트의 현재 시세는 대략 10,000만원에서 12,000만원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 11,600만원을 기준으로, 최근 유사 면적대의 최고가 거래(11,600만원) 및 중대형 면적 거래(12,500만원)를 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상이 될 수도 있습니다.

* 다만, 건물 노후도 및 내부 미확인 상태, 4층의 낮은 거래가 사례 등을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 10,000만원에서 11,500만원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다. (단, '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정에 포함되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.