나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22102 [1] 경상남도 거제시 능포동 466-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포초등학교" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 부정형의 토지로서, "주거나지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 북서측 등으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수(토지지분비율 적용) 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건은 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다. (2) 본건 토지는 도로에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다. (3) 본건 토지의 일부를 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 타인이 점유하고 있는 것으로 추정되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 그 불리한 점을 감안하여 감정평가하였으며, 정확한 위치 및 점유면적 등은 지적측량을 요합니다.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
제시외 수목(감정서상 a)매각 제외. 토지 일부를 타인이 점유하고 있는 것으로 조사됨(감정서 및 부동산현황조사보고서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22102 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 466-1

용도: 답 (현황: 주거나지)

총 토지면적: 83.00㎡ (약 25.11평)

매각 토지 지분 면적: 36.3125㎡ (약 10.98평)

건물 면적: 없음

감정가: 16,033,700원

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신한카드주식회사

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포초등학교" 북동측 인근에 위치.

주위 환경: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로 상태: 본건 토지의 북서측 등으로 포장도로가 소재함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 24일 접수된 신한카드주식회사의 강제경매개시결정 등기 (갑3)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 구체적인 내용은 확인 필요).

총 채권액: 등기부 요약상 강제경매개시결정 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다. 채권자인 신한카드주식회사의 채권 금액은 3,924,351원입니다.

특이사항:

* 본건은 토지 지분 매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

* 등기부상 1992년 7월 1일 재산상속으로 인한 소유권이전 (갑1) 및 2016년 10월 27일 증여로 인한 지분 전부 이전 (갑2) 내용이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 능포초등학교 인근에 위치하며, 주거지역과 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능 및 소규모 상업 시설 입지가 가능한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 능포초등학교, 능포초등학교병설유치원이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 인근 지역에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 조사되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 지분 매각으로, 공동 소유자와의 관계 설정 및 향후 공유물 분할 등의 과정에서 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 매수 기회를 잃을 수 있습니다.

타인 점유: 토지 일부를 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되어, 실제 사용 및 수익에 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 점유 면적 및 관계는 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토가 필요합니다.

제시외 물건: 감정서상 제시외 수목(a)은 매각 대상에서 제외되므로, 수목 처리 및 관리에 대한 고려가 필요합니다.

공법상 제한:

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (능포초등학교, 능포초등학교병설유치원)

토지 일부가 도로에 저촉되어 사용·수익에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 능포초등학교 인근에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다.

주거 지역 내 입지로 잠재적 가치가 있으나, 지분 매각, 타인 점유, 공유자 우선매수 신고, 다수의 공법상 제한 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 철저한 권리 분석, 현장 조사, 그리고 소유권자 및 점유자와의 면밀한 협의를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

능포초등학교 인근의 교육 환경 및 주거지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

지분 경매 물건으로, 향후 공유물 분할이나 재개발 등을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 타인 점유, 공법상 제한, 공유자 우선매수 등 다양한 변수가 존재하므로, 상세한 현장 조사 및 주변 시세 분석, 권리 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

감정가는 16,033,700원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

추후 전문가와 상담 및 심층적인 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.