나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20941 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 평성리 35-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 평성리 소재 "평성마을회관" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 로폭 약 6m 도로(일련번호 3)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1(평성리 35-6) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(평성지구), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례 참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 2) 일련번호 2(평성리 35-16) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(평성지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 지상에 소나무 및 단풍나무 등 관상수 약 5주(제시외물건㉡)가 소재하며, 수종별 이식가능수령, 시장의 거래가격 및 수목에 대한 가격자료를 참고하여 거래사례비교법으로 평가하였습니다. 한편, 기타 수목 및 조경설비 등은 경제적 가치가 희박하다고 판단되는 바, 거래관행을 참작하여, 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 경량철골구조지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 및 징크판넬 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등. 창 호 : PVC창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어 있으며, LPG가스 보일러에 의한 난방설비, 목재데크설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 5㎡.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하였으므로, 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건(2-1, 2-2) 매각포함. 목록3은 지분매각.
목록1은 주거용 건부지, 목록2는 단독주택, 목록3은 도로로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20941 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 평성리 35-6

용도: 단독주택

감정가: 373,720,770원

토지면적: 716.00㎡ (약 216.6평)

건물면적: 135.79㎡ (약 41.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 평성리 소재 "평성마을회관" 북동측에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 남서측으로 폭 약 6m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(평성지구)에 해당합니다.

* 토지 형태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을7 근저당권 (2014.01.27, 양덕신용협동조합, 말소) 및 건물 등기부상 갑2 가압류 (2016.06.08, 홍길성, 말소)가 말소기준권리로 보입니다.

* 강제경매 개시결정: 채권자 이숙진에 의해 2025.10.23 접수되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이숙진

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016-05-11 / 2016-05-12

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 200,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임차인 현황의 '인수 보증금 합계'가 0원이라도, 임차인의 권리관계는 면밀히 재확인하여 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 기타 권리사항: 다수의 근저당, 지상권, 소유권이전, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 지역 개발: 평성일반산업단지 조성 사업이 11년째 진행 중이나 구체적인 진척은 더딘 상황입니다. 또한, 창원교도소가 내서읍 평성리 일원으로 이전·신축될 예정이며, 2029년 11월 준공을 목표로 하고 있습니다. 이로 인해 주변 지역의 변화 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 창원교도소 이전 예정지 인근 지역 주민들이 교도소 이전에 대해 반대하며 '혐오시설'로 간주하는 움직임이 있습니다. 이는 향후 지역 사회 갈등이나 부동산 가치에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 사정도 보통입니다.

* 주변 시설: 평성마을회관이 인근에 있으며, 주변 지역에는 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 교육: 내서읍에는 광려중학교, 안성초등학교, 전안초등학교 등이 있으며, 인근 지역에 다수의 학교가 분포합니다.

* 교통 편의: 창원시 마산회원구는 대중교통 노선이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 내서읍을 기종점으로 하는 버스 노선이 많습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 있는 임차인 이숙진 씨가 존재하며, 보증금 2억 원에 대한 인수 여부 및 명도 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 시 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가서에 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정했다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 제시외 물건 및 지분매각: 제시외 물건(관상수 등) 및 목록 3번(도로)의 지분 매각이 포함되어 있어, 매각 대상의 정확한 범위 확인이 중요합니다.

* 교도소 이전 문제: 인근 지역으로 창원교도소 이전이 예정되어 있어, 지역 사회의 민감한 사안이며 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 산단 조성 지연: 평성일반산업단지 조성 사업이 장기화되고 있어, 해당 지역의 직접적인 개발 호재 효과는 아직 미미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 단독주택으로, 토지 716㎡, 건물 135.79㎡의 규모를 가지고 있습니다. 감정가는 3억 7천여만 원입니다. 입지적으로는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속하며, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. 남서측으로 6m 도로에 접해 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 2억 원에 대한 인수 여부 확인이 필수적입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 명도 과정에서의 잠재적 위험을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 건물 내부 확인이 외부 관찰만으로 이루어졌다는 점은 명확한 리스크 요인입니다.

인근 지역의 창원교도소 이전 사업이 예정되어 있어 향후 지역 환경 변화가 예상됩니다. 반면, 평성일반산업단지 조성 사업의 지연은 단기적인 개발 호재로서의 영향력을 제한하고 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있으나, 임차인 명도 및 내부 상태 확인 등 추가적인 주의와 조사가 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경이 조성될 수 있습니다.

* 대지 면적: 716㎡의 넓은 대지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 개발 잠재력: 창원교도소 이전 사업 등 지역 개발 계획이 진행 중입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 373,720,770원입니다. 주변 시세 및 거래 사례, 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지 시세: 검색 결과에 따르면 창원시 마산회원구 내서읍 지역의 임야 매매 사례(2024년 4월, 17,603평에 3억 원) 등이 있으나, 본 건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택 부지의 경우 3.3㎡당 100만원 이상에서 형성될 가능성이 있으며, 716㎡(약 216평) 기준으로는 약 2억 1천 6백만 원 이상의 가치를 지닐 수 있습니다.

* 건물 시세: 건물 면적 135.79㎡(약 41평)에 대한 최근 단독주택 매매 사례를 보면, 수리된 2층 단독주택(대지 36평/건물 41평)이 2억 원 또는 2억 6천만 원에 거래된 사례가 있습니다. 리모델링이 필요한 단독주택(대지 542㎡/건물 137.97㎡)은 2억 8천만 원에 매물로 나와 있습니다. 본건 건물은 외부 마감 및 내부 상태에 대한 재확인이 필요하며, 신축 또는 리모델링 비용을 감안하여 가치를 평가해야 합니다.

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서의 불확실성은 입찰가 산정에 중요한 변수입니다.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 가치는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인 명도 리스크, 내부 상태 미확인, 지분 매각 등의 요소를 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준인 약 300,000,000원에서 330,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 추가적인 권리관계 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.