나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20942 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 곡안리 68-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함). 목록1 건물의 일부는 타인 소유 토지(곡안리 68-11번지)에 걸쳐 소재하고 있고, 본건 토지 북서측으로 타인 소유의 건물 일부가 본건 토지 일부에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는 바, 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 요함. 목록2 토지 일부는 1999. 12. 20.자 곡안리 68-10번지로 17㎡ 분할되었으나, 일반건축물대장상 대지면적은 890㎡로 미정리 상태이고 공부상 지목이 '대'이나 일부는 현황 '도로'인바 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 마산지원 2025타경20942 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 곡안리 68-2

용도: 단독주택

감정가: 250,106,230원

토지 면적: 873.00㎡ (약 263.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 115.11㎡ (약 34.8평)

건물 지분: 115.11㎡

건물 제시외 면적: 37.70㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 곡안리에 소재하며, 농촌 및 전원 주택이 혼재된 지역입니다.

정확한 교통 상황, 주변 환경, 인접 도로 상태에 대한 상세 정보는 감정평가서 요약에 명시되지 않았으나, 진전면은 창원시 외곽 지역으로 도심 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

정확한 입지 및 도로 접근성은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 토지 등기부 요약:

* 1981년 8월 31일 이현순 소유권 이전 (갑1)

* 2018년 3월 13일 한국주택금융공사 근저당권 설정 (을3, 283,000,000원) - 말소기준권리

* 2024년 3월 5일 이상도 외 3명 소유권 이전 (갑4, 상속)

* 2025년 10월 17일 한국주택금융공사 임의경매 신청 (갑5, 144,298,619원) - 본 경매 개시 결정

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 나타냅니다.

* 등기부채권 총액: 283,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 진전면 곡안리는 농촌 지역 특성상 상업 시설이 밀집된 중심 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역은 상업 활동보다는 주거 기능에 집중되어 있으며, 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변 지역이 농촌 지대이므로, 대형 마트, 병원, 학군 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

단독 주택으로서의 독립적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 편의 시설 이용을 위해서는 차량이 필수적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 경계 및 토지 이용 불일치:

* 목록1 건물 일부가 타인 소유 토지(곡안리 68-11번지)에 걸쳐 소재하며, 본건 토지 북서측으로 타인 소유 건물 일부가 본건 토지 일부에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 경계 및 위치 확인을 위해 지적 측량이 반드시 필요합니다.

* 목록2 토지 일부는 17㎡ 분할되었으나, 일반건축물대장상 대지 면적이 890㎡로 미정리 상태입니다. 공부상 지목은 '대'이나 일부 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 토지 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재합니다.

* 건축물 대장상 면적 오류 가능성: '대지면적 미정리 상태'와 '일부 현황 도로' 등은 토지 이용 및 건축물 현황 파악에 추가적인 어려움을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다.

권리상 특별히 인수해야 할 부담은 없으나, 건물과 토지의 경계 불일치, 토지 이용 현황 상의 오류 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

이러한 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 통합 및 관리가 용이합니다.

* 저평가 가능성: 경계 및 토지 이용 관련 문제점으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 전원 주택/주말 주택 활용: 농촌 지역 특성상 전원 생활이나 주말 주택으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 250,106,230원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

특히, 본 건은 다음과 같은 중대한 리스크를 안고 있으므로, 이를 고려한 입찰가 책정이 중요합니다.

* 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량 비용 및 시간 소요.

* 타인 소유 토지 침범 또는 타인 건물 경계 침범으로 인한 분쟁 발생 가능성.

* 토지 대장 및 현황 불일치 해소를 위한 행정 절차 소요 가능성.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 일반적인 경매 낙찰가율보다는 감정가 대비 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 전략이 유효할 수 있습니다.

정확한 시세는 유사 지역의 단독주택 실거래가 및 건축물 현황을 면밀히 조사하여 파악해야 하며, 측량 및 행정 절차에 소요될 비용을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

예상 입찰가 범위는 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있으나, 최종 결정은 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.