나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12251 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 77-2 큐비메종드테라스 32층3212호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 ‘상남시장’북서측 인근에 위치하는 ‘큐비메종드테라스’제32층 제3212호로서 부근은 유통판매시설, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 상권의 형성 및 상가 성숙도, 배후지 규모 및 상태 등 생활숙박시설로서의 제반 입지조건 대체로 양호한 지역입니다.

교통상황

본 생활숙박시설 건물까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 33층 건물내 32층 3212호로서(사용승인일:2018.04.03.) 외벽 : 석재타일 붙임, 몰탈위 페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 바닥 : 마루판깔기, 타일마감 등 창호 : 샤시창호구조 등

이용상태

생활숙박시설[32층 및 33층 복층형 구조로서 하부(32층):룸1, 거실겸 주방, 욕실, 테라스, 상부(33층) : 룸2, 욕실, 드레스룸 구조임.]

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본 대지권의 목적인 토지는 2필지 일단의 세로장방형.평지로서 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 대로 및 북서측으로 소로와 각각 접하며, 진입도로상태 대체로 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 77-2 큐비메종드테라스 32층 3212호에 소재한 생활숙박시설입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경12251 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 298,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

토지 면적은 16.32㎡ (약 4.94평)이며, 건물 면적은 82.79㎡ (약 25.04평)입니다.

건축물대장상 주용도는 숙박시설이며, 사용승인일은 2018년 04월 03일입니다.

건물은 총 33층 중 32층에 위치하며, 복층형 구조로 32층에는 룸 1개, 거실 겸 주방, 욕실, 테라스가 있고, 33층에는 룸 2개, 욕실, 드레스룸이 있는 것으로 이용 상태가 파악됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치하며, 주변은 유통판매시설, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

생활숙박시설로서 상권 형성 및 성숙도, 배후지 규모 등 입지 조건이 대체로 양호한 지역입니다.

인근에 '상남시장'이 위치하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 일반적인 도로 및 교통 상황은 양호한 편입니다.

남동측으로는 대로(폭 25m~30m), 북서측으로는 소로(폭 8m~10m)와 접하고 있어 진입도로 상태가 양호합니다.

해당 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 12월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3)이며, 금액은 216,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 1,114,777,480원입니다.

등기부상 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 현재 '말소' 처리된 권리들이 다수 확인됩니다.

다만, 2025년 04월 01일 접수된 김정미 명의의 소유권이전청구권가등기(갑26)는 말소되지 않은 상태로 잔존할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 상남동은 창원의 대표적인 중심상업지구로서, 현대백화점, 롯데백화점 등이 위치하여 상권이 매우 발달되어 있습니다.

유통판매시설, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등 다양한 업종이 밀집해 있으며, 특히 유흥·외식 상권으로서 활발한 모습을 보입니다.

인근에 마트, 백화점 등이 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

상권 내 유동인구와 소비력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 생활숙박시설로서, 주거와 숙박 기능을 겸할 수 있는 복층 구조를 갖추고 있습니다.

주변에 백화점, 대형마트, 시장 등 쇼핑 및 편의시설이 풍부하여 주거 환경이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

주변의 우수한 입지조건으로 인해 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계: 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 보증금 합계는 0원으로 인수할 보증금은 없으나, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 2025년 04월 01일 접수된 김정미 명의의 소유권이전청구권가등기(갑26)는 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 향후 소유권 이전 과정에서 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 다수 권리 설정: 등기부 상 다수의 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 등 채무 관련 권리가 설정되어 있었으나 대부분 말소 처리되었습니다. 그러나 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 핵심 상권인 상남동에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

생활숙박시설로서의 활용 가능성이 높으며, 상권의 발달로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 미상의 임대 관계와 잔존 가능성이 있는 소유권이전청구권가등기는 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 면밀히 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고 입지: 창원 상남동의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부합니다.

* 복합 용도: 생활숙박시설로서 주거 및 상업적 활용이 가능합니다.

* 상권 성장 가능성: 창원 상남동 상권은 지속적인 발전 가능성을 보유하고 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 298,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 소유권이전청구권가등기의 존재 및 임차 관계 미상 등으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석과 현장 조사를 통한 상세한 추가 정보 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.