나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12317 [1] 경상남도 김해시 진영읍 신용리 428-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리 소재 <진영TG> 북서측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 자연림, 농가주택 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)~5) 완경사지 내 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중이며 기호 3) 토지는 일부 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1),2) 맹지임. 기호 3) 북동측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재하며, 본건이 일부 도로임. 기호 4) 남서측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재함. 기호 5) 북측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~5) 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-04-07)(진영 신용지구), 성장관리계획구역(2023-04-13)(진영 신용구역 주거형) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 중점경관관리구역(2018-11-01).

제시목록 외의 물건

본건 기호 1)~5) 지상에 소유자 미상의 제시외수목(감나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(감나무 등 98주)포함. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록 3. 공부상 지목은 ‘전’이나 일부 현황 ‘도로’로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12317 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 신용리 428-1

토지면적: 2448.00㎡ (약 740.63평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

용도: 과수원

감정가: 393,438,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리 소재 <진영TG> 북서측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 자연림, 농가주택 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 기호 1),2) 토지는 맹지입니다. 기호 3) 토지는 북동측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재하며, 본건 토지가 일부 도로로 이용 중입니다. 기호 4) 토지는 남서측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재합니다. 기호 5) 토지는 북측으로 폭 약 2m 내외의 농로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-04-07)(진영 신용지구), 성장관리계획구역(2023-04-13)(진영 신용구역 주거형)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합의 근저당권 (2024-08-06)입니다.

* 등기부채권 총액: 430,126,423원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (남부산농업협동조합, 2024-08-06, 276,000,000원)

* 가압류 (경남신용보증재단, 2025-01-16, 47,750,010원)

* 가압류 (경남단감원예농업협동조합, 2025-07-21, 74,846,798원)

* 가압류 (진영농업협동조합, 2025-07-22, 31,529,615원)

* 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합, 2025-10-24, 238,419,488원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 김해시 진영읍 신용리의 농경지 및 과수원 밀집 지역에 위치하며, 인근에 농가 주택들이 산재해 있습니다.

* 접근성: 남해고속도로 진영IC가 인접해 있어 차량을 이용한 물류 이동이 용이한 편입니다.

* 지역 특성: 김해시 진영읍은 단감 등 우수 농산물 생산지로 명성이 높은 지역으로, 농업 관련 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건이 위치한 신용리 자체의 편의시설은 제한적일 수 있으나, 차량으로 약 10~15분 거리에 진영읍 소재의 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 진영TG 인근으로 차량 접근성이 좋습니다.

* 교육/의료: 진영읍 소재 초, 중, 고등학교 및 병원, 의원 등이 분포되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 준비해야 합니다.

* 토지 이용 현황 및 지목 불일치: 목록 3번 토지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 일부 현황은 '도로'로 이용되고 있어 실제 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 맹지 존재: 토지 중 일부(기호 1, 2)가 맹지여서 도로 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지형 및 형태: 토지가 완경사지 내 부정형으로 되어 있어 경작 또는 건축 시 일부 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 행위 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 대한 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 토지 매물로, 농업 생산지로서의 가치와 진영TG 인근의 교통 이점을 동시에 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 9천여만 원이며, 토지 면적은 약 740평입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지, 지목과 현황의 차이 등 확인 및 준비가 필요한 사항들이 존재합니다. 농업 투자나 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 기반 시설: 김해 진영의 우수한 농산물 생산 지역으로서, 안정적인 농업 투자 가치를 지닙니다. 특히 단감 재배 등 지역 특산물과 연계한 수익 창출이 가능합니다.

* 교통 접근성: 진영TG와 인접하여 물류 운송 및 지역 간 이동이 편리하며, 이는 농산물 유통에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 성장관리 가능성: 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 권리 상 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 토지의 실거래가, 경매 시장 동향, 향후 개발 가능성 등에 대한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 제시된 감정가 393,438,000원을 기준으로 하되, 권리 관계의 안정성, 물건의 특징(맹지, 도로 이용 현황 등), 농지법 규제 및 취득 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.