나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1515 [1] 경상남도 양산시 덕계동 1577 경동스마트홈 203동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 '덕계초등학교' 북동측 근거리에 위치하는 경동 스마트홈 203동 18층 1803호로서, 주위는 아파트 단지, 중,소규모 공장, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층건 내 18층 1803호로서, 외벽: 몰탈위페인트칠마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당 부서에 별도로 확인하시길 바랍니다. 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1515 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 1577 경동스마트홈 203동 18층 1803호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

토지지분: 41.557㎡ (약 12.57평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9758㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 '덕계초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 중소규모 공장, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통으로 보입니다.

토지는 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건은 다수의 근저당, 가압류 등이 설정되었으나, 을2 근저당권(우리은행, 2022-01-06 접수)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 위 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 163,880,856원입니다.

임차인 현황: 주식회사미래자산관리대부, 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.

인근에 덕계초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 경동스마트홈

주소: 경상남도 양산시 덕계동 1577

사용승인일: 2014년 1월 16일

총 동수: 7개동

총 세대수: 487세대

건물 최고층: 20층, 본 물건은 18층입니다.

전용면적: 약 59.98㎡ (약 18.15평)

공급면적: 약 83.42㎡ (약 25.23평) [출처: 6]

주차대수: 총 490대 (지상 3대, 지하 13대, 전기차충전기 지하 10대) [출처: 5]

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

관리사무소 연락처: 055-362-8566 [출처: 5]

6. 잠재적 리스크

* 건설폐기물 처리 시설: 양산시 덕계동 인근에 건설폐기물 처리 시설이 위치해 있으며, 과거 확장 관련 논란이 있었습니다 [출처: 4, 11]. 해당 시설이 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않으나, 환경 영향에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

* 악취 관련 민원: 덕계동 지역은 주거지와 공업지역이 혼재되어 있어 과거 돼지 축사 등에서 발생하는 악취 관련 민원이 제기된 바 있습니다 [출처: 8, 10]. 현재 시에서 해결 노력을 하고 있으나, 민감한 수요자에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 상공업 시설 혼재: 주변에 중소규모 공장이 위치하고 있어, 주거 쾌적성에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경동스마트홈 아파트는 양산시 덕계동의 주거지역에 위치하며, 편리한 교통 및 생활 기반을 갖추고 있습니다. 2014년에 건축되어 비교적 신축이며, 전용면적 60㎡ 미만의 실속 있는 면적을 제공합니다. 최근 거래 실적을 고려할 때, 감정가 대비 적절한 수준에서 입찰을 고려해볼 만합니다. 다만, 주변 지역의 건설폐기물 처리 시설 및 과거 악취 민원 이력 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 신규 택지 개발 지역 인접: 덕계동은 웅상지역 개발과 함께 주거 선호도가 높아지고 있는 지역입니다.

* 비교적 최근 연식의 아파트: 2014년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 덕계초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주변 상가 이용이 편리합니다.

* 일괄매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능: 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실적을 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 59.98㎡)의 17층이 2026년 3월 165,000,000원에 거래되었습니다 [출처: JSON]. 본 물건은 18층으로, 17층보다 높은 층임을 감안할 때, 17층 거래가를 기준으로 약간 상향하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

또한, 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 거래가, 감정가, 층수 프리미엄 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 158,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.