나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12309 [1] 경상남도 창원시 성산구 신촌동 15-10 신촌빌딩 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동 소재 '웅남동행정복지센터' 북측 인근에 위치 하며, 부근은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 9층 건물내 4층 404,405호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅, 화강석붙임 등 - 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 - 창호 : 새시창호 구조

이용상태

기호(1,2)는 출입문이 하나로서, 내부 경계벽이 없이 하나의 상가(노래연습장)로 이용 했으나, 현장조사시 확인한바 현황 폐업상태입니다.

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남서측 및 동측으로 진입도로가 개설되어 있으며, 동측 도로를 통해 지하주차장 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 근린상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(신촌지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가 축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각.목록 1,2는 내부 경계벽 없이 하나의 상가로 이용중임. 2025.10.말까지 체납관리비 34,800,000원 정도라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12309 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOO

감정가: 186,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 신촌동 15-10 신촌빌딩 4층404호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 168.84㎡ (약 51.07평)

건물지분: 168.84㎡ (약 51.07평)

구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 9층 건물 내 4층 404, 405호

이용상태: 내부 경계벽 없이 하나의 상가(구. 노래연습장)로 이용, 현황 폐업 상태.

1.4. 토지 정보

토지면적: 45.49㎡ (약 13.76평)

토지지분: 45.49㎡ (약 13.76평)

토지 형상: 사다리형 토지, 상업용 건부지로 이용 중.

1.5. 기타 특이사항

주의사항: 일괄매각. 목록 1, 2는 내부 경계벽 없이 하나의 상가로 이용 중임.

체납관리비: 2025년 10월 말까지 약 34,800,000원 정도라고 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동 소재 '웅남동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량 접근 용이하며, 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

인접 도로상태: 남서측 및 동측으로 진입도로가 개설되어 있으며, 동측 도로를 통해 지하주차장 진출입 가능합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 9층 건물 내 4층 404, 405호로 구성되어 있습니다.

외벽: 몰탈위페인팅, 화강석붙임 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 등

창호: 새시창호 구조.

건물 내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

건축물 사용승인일은 2002년 1월 17일로, 건물은 약 24년 경과되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도시계획 및 규제

토지이용계획확인서상 근린상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(신촌지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

주변 시설: 주변에 혐오 시설이 있는지 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 오영태 (2002-01-24)

* 소유권 이전: 박해순 (2002-02-22)

* 소유권 이전 (증여): 문주식 (2004-08-06)

* 근저당: 창원신용협동조합 (266,500,000원, 2013-03-29) - 말소기준 권리

* 근저당: 창원신용협동조합 (41,600,000원, 2014-04-22)

* 가압류: 경남신용보증재단 (19,000,000원, 2020-03-10)

* 가압류: 하나카드 (16,406,004원, 2020-04-02)

* 압류: 창원시 (2023-11-06)

* 임의경매개시결정: 창원신용협동조합 (244,016,839원, 2025-10-24)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2013년 3월 29일 접수된 창원신용협동조합의 근저당권입니다.

본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 현장 조사 및 탐문 시 임대차 관계를 반드시 확인하여 인수되는 보증금이나 차임이 있는지 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본 건은 창원시 성산구 내 근린상업지역에 위치하며, 주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권 수요는 존재합니다.

4.2. 업종 활용 가능성

현재 건물은 폐업 상태이며, 과거 노래연습장으로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

주변 상권과의 조화, 본 물건의 입지적 장점을 고려하여 재임대 또는 직접적인 사업 운영을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

웅남동행정복지센터가 북측 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거/생활 환경

주변에 공동주택 및 업무시설이 혼재되어 있어 상업시설로서의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

전반적인 교통 여건이 양호하여 이용객 접근성이 좋을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 체납관리비 부담

2025년 10월 말까지의 체납관리비 약 34,800,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이는 입찰가 산정에 반드시 반영해야 하는 중요한 부담 요인입니다.

6.2. 공실 및 수익성 문제

건물이 현재 폐업 상태로 비어있으므로, 낙찰 후 신규 임차인을 확보하지 못할 경우 상당 기간 공실이 발생하여 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 권리관계 관련 미확인 사항

임대 관계가 미상으로, 혹시라도 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이나 차임이 미확인된 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 예상치 못한 부담

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 따라 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다. (현 등기부상 명확히 확인되지 않으나, 주의 필요)

건축물 사용승인일로부터 약 24년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 성산구 내 입지 및 접근성이 양호한 상가 건물로서, 말소기준권리 하의 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만, 상당한 금액의 체납관리비 부담, 현재 공실 상태(폐업) 및 미확인 임대차 관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 체납관리비 및 임대차 관련 사항 확인을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 성산구의 근린상업지역 내 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 하 권리관계가 비교적 명확하여 권리 분석 부담이 적습니다. (지상권 예외)

* 현재 폐업 상태이나, 상권 분석을 통해 재활성화 시 높은 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 186,000,000원

추정 체납관리비 (인수 가능성 높음): 34,800,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 상당한 금액의 체납관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰가 산정 시 감정가에서 체납관리비 상당액을 차감하고, 기타 제반 비용 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

또한, 임대 관계 미상인 점을 감안하여 최악의 시나리오(예: 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 인수)를 가정하여 예비비를 확보하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 일반적인 권장 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 80% 수준이나, 본 물건의 경우 체납관리비 34,800,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 1억 3천만원에서 1억 5천만원 사이의 범위에서 주변 시세, 본 물건의 수익성 분석, 그리고 체납관리비 부담 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (이는 어디까지나 잠정적인 추정치이며, 반드시 추가적인 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.