나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12254 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 341-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 소재 '용연마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '휴경농지' 상태임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 소로2류(폭 약 8m~10m)(노연리)(저촉), 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치 제한지역(폐수)<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임 . 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 공부상 지목은 󰡐답󰡑이나 현황 휴경농지 상태임. 북서측 일부(약 230㎡)는 도시계획시설〈도로〉에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12254 (1)

물건종별: 토지 (부동산임의경매)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 341-1

토지면적: 2294.00㎡ (약 694평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 341,104,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 소재 '용연마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

토지형상: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

접근도로: 본 건 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 20일 창원시축산업협동조합의 근저당권 (을9)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 등기된 권리가 없으므로 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.)

총 등기부채권액: 473,000,000원 (을9: 252,000,000원, 을10: 221,000,000원)

임차인현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농림지역 내 농경지로, 상업적 상권의 형성은 어렵습니다.

주변은 주로 농경지와 농가 주택으로 이루어져 있어, 농업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지로서 주거 생활을 위한 편의시설과의 직접적인 접근성은 제한적입니다.

가장 가까운 편의시설 이용을 위해서는 인근 마을 또는 창원시 중심지로의 이동이 필요합니다.

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주변 농업 활동에 따른 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건을 낙찰받기 위해서는 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 제출하지 않을 경우 낙찰 무효 및 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

토지이용계획 저촉: 본건 토지의 북서측 일부(약 230㎡)는 도시계획시설(도로)에 저촉되어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

농림지역 및 관련 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 법규의 적용을 받으므로, 토지 이용 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

현황 휴경농지: 공부상 지목은 '답'이나, 현재는 경작되지 않는 휴경 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농림지역 내 위치한 답으로서, 농지취득자격증명 필수, 일부 토지 면적이 도시계획시설(도로)에 저촉, 각종 농지 관련 규제 적용 등 토지 이용에 있어 여러 제약 사항이 존재합니다.

현재는 휴경 상태인 농경지로, 농업 목적 외의 활용 가치는 제한적일 것으로 판단됩니다.

권리관계 상으로는 말소기준권리 이하의 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 상의 문제는 크지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

농업 목적의 경작 및 보유: 농지를 직접 경작하거나 장기적으로 보유하고자 하는 농업인에게 적합할 수 있습니다.

향후 도시계획 시설(도로) 사업 추진 시 토지 편입 가능성: 만약 해당 지역에 도시계획시설(도로) 사업이 추진될 경우, 저촉되는 토지 면적에 대한 보상 등이 발생할 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 없습니다.

감정가: 341,104,000원

등기부채권 총액: 473,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크(농지규제, 도시계획시설 저촉, 휴경 상태 등)와 현황을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 해당 지역의 농지 시세 및 실질적인 경작 가능성, 향후 토지 활용 계획 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

감정가 대비 낙찰가율은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 선호도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.