나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31928 [1] 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 605동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구성지초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '성서6주공아파트' 제605동 제20층 제2002호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하1층, 지상20층건 중 20층 2002호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임

이용상태

가) 아파트

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ─

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31928 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 605동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

토지면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

건물면적(전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구성지초등학교' 북동측 인근에 위치한 '성서6주공아파트' 605동 20층 2002호 단위세대입니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

대상 물건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 단지 북측으로는 왕복 6차선, 남측 및 동측으로는 왕복 4차선 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 단지 정보

단지명은 성서주공6-1단지이며, 1997년 12월 19일 사용승인되었습니다. 총 7개동, 570세대로 구성되어 있으며, 최고층은 20층입니다. 주차 대수는 총 193대로, 지상 4대, 지하 14대(전기차 충전기 14대 포함)의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 현대카드(주)의 가압류(대구지방법원 2024카단5757)입니다. 해당 물건에는 대항력 있는 임차인(이옥남)이 존재하며, 임차인의 보증금 160,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2024-06-20

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권이전: 조기옥(2003-07-18), 김도윤(2021-01-29, 매매 금163,000,000원)

* 주택임차권: 이옥남(2024-06-20, 금160,000,000원, 인수, 전입 2022-06-17, 확정 2022-06-15)

* 가압류 (말소): 현대카드, 삼성카드, 롯데카드, 우리카드, 농협은행, 하나카드, 신한카드 (총액 119,577,244원)

* 강제경매 (말소): 주택도시보증공사 (160,000,000원)

등기부채권 총액: 289,566,063원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 다만, 구체적인 대형 상업시설이나 특색 있는 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북동측 인근에 대구성지초등학교가 위치해 있어 초등학생 자녀들의 통학이 용이합니다. 주변에 더 많은 학교 및 학원 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 편의 및 복지시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 편의 및 복지시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 단지 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 제공된 자료를 바탕으로 판단했을 때, 명확하게 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 확인을 위해서는 현장 조사를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 대항력 있는 임차인 이옥남 씨가 거주하고 있으며, 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 따라서 총 인수 금액이 시장 가격을 초과할 수 있으므로, 이 점을 면밀히 고려해야 합니다. 또한, 1997년에 건축된 아파트로, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동의 아파트로서, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 보증금 인수 시 예상 총 매입 비용 등을 철저히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시장 가격 대비 합리적인 금액으로 낙찰받는다면 투자 가치를 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대구광역시 달서구의 기존 아파트 단지로 안정적인 수요층이 존재합니다.

* 차량 및 도로 접근성이 양호하여 거주 편의성이 높습니다.

* 단지 내 및 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 임차인 리스크를 정확히 파악하고 관리한다면 시세차익 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.99㎡)의 아파트가 2026년 5월 11일 16,200만원, 2026년 6월 2일 12,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 130,000,000원입니다. 20층의 고층임을 감안하면 시장 가치는 14,000만원에서 15,500만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이를 총 매입 비용에 반드시 포함하여 계산해야 합니다. 만약 보증금 전액을 인수하게 된다면, 현재 시장 가격보다 훨씬 높은 총 매입 비용이 발생하게 됩니다.

따라서, 인수 보증금 160,000,000원을 제외한 순수 물건 가격에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 시장 가격(보수적 추정치): 14,000,0000원

* 예상 총 매입 비용 (보수적): 140,000,000원

* 이를 위한 입찰가: 예상 총 매입 비용 - 인수 보증금 = 140,000,000원 - 160,000,000원 = -20,000,000원

이는 현재 시장 상황과 높은 인수 보증금 리스크를 고려했을 때, 해당 물건에 대한 유효한 입찰가가 존재하지 않거나, 매우 낮은 금액으로만 접근 가능함을 시사합니다.

만약 보증금 전액이 배당을 통해 변제되어 인수 부담이 없다고 가정하더라도, 감정가(130,000,000원) 및 시장가(140,000,000원 ~ 155,000,000원)를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 위에서 언급된 임차인 인수 리스크를 최우선으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.