나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4205 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1731 포항양덕풍림아이원 114동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양덕중학교" 서측 인근에 위치하는 "포항양덕풍림아이원" 제114동 6층 604호 단위세대 아파트로서 부근일대는 아파트, 근린생활시설, 학교, 녹지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 23층건중 6층 604호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 화강석 등 마감. 내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감. 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기시설, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형에 가까운 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측, 북측, 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30M~35M)(접함), 중로1류(폭 20M~25M)(접함), 중로2류(폭 15M~20M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은 관련자료와 내부조사 등을 통하여 유사아파트의 일반적인 상태를 기준으로 하여 개략적으로 조사되었으므로 경매진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 번호: 포항지원 2025타경4205 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1731 포항양덕풍림아이원 114동 6층604호

용도: 아파트

준공 연도: 2008년 6월 27일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 41.19㎡ (약 12.46평)

건물 면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

해당 층: 6층

총 층수: 23층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 191,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양덕중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 녹지 등으로 형성되어 있습니다.

단지 남측, 북측, 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 8일 접수된 경북신용보증재단의 가압류(금액: 60,660,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 아래 권리들을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 315,524,035원입니다.

매각으로 소멸 예정인 권리:

* 신탁등기 말소 (2008-08-22)

* 주택임차권 (원 , 보증금 240,000,000원) (2023-11-28, 말소 예정)

* 가압류 (경북신용보증재단, 2023-11-08)

* 압류 (포항세무서장, 2023-11-21)

* 가압류 (신용보증기금, 2024-11-11)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-20)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 임차인 '원 '이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

임차인 원 의 보증금은 240,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 11월 26일, 확정일자는 2021년 11월 12일입니다.

권리 분석상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 법원 배당 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도, 매수인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있는 법적 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 특별 매각 조건

본건의 매각에는 특별한 조건이 붙어 있습니다.

임차인 및 임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매각의 조건으로 합니다.

이는 매수인이 임차인의 잔여 보증금에 대해 책임을 지지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 특징

본건이 소재한 양덕동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

편의점, 마트, 병원, 약국, 은행, 식당 등 주민 생활에 필요한 기본적인 상업 시설들이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 포항양덕풍림아이원

총 동수: 20개동

총 세대수: 1,723세대

최고층: 24층

주차대수: 총 869대 (지상 3대, 지하 43대, 기타)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

5.2. 주변 편의시설 및 환경

본건 아파트 단지는 양덕중학교와 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교와 공원, 상업시설이 위치하여 교육 및 생활 환경이 우수합니다.

본 건 인근 지역에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 임차인 '원 '이 거주 중이며 대항력이 없는 상태입니다. 그러나 임차인의 보증금 총액(240,000,000원)이 감정가(191,000,000원)보다 높다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

특별 매각 조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)가 잔여 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 임차인의 보증금 미회수분에 대해 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 HUG의 권리 포기 의사가 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

내부 현황 조사 시 접근의 어려움이 있었던 점은 유사 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 조사되었으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

포항시 북구 양덕동에 위치한 본건 포항양덕풍림아이원 아파트는 교통 및 생활 환경이 양호한 주거 지역에 소재합니다.

권리상 특이사항은 임차인의 보증금 미회수분에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 권리 포기 조건인데, 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 특별 매각 조건을 면밀히 검토하고 법적 절차에 이상이 없는지 확인한다면, 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 포항시 북구의 잘 갖춰진 생활 인프라 및 교육 환경

* 안정적인 아파트 구조: 철근콘크리트 구조의 견고한 아파트

* 특별 매각 조건으로 인한 잠재적 가격 메리트: 임차인 보증금 관련 매수인의 부담 최소화 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 84.89㎡)의 거래 사례가 2026년 7월 1일 177,000,000원에 있었습니다. 감정가는 191,000,000원입니다.

본건은 임차인 관련 특별 매각 조건이 존재하며, 대항력 없는 임차인의 보증금 전액 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 결정될 것으로 사료됩니다.

본건의 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.