나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31935 [1] 대구광역시 달성군 구지면 화산리 326 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 화산리 소재 '산전교차로' 서측근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 농경지, 나지 등으로 형성되어 있으며 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남하향 완만한 경사지대내의 가장형에 유사한 사다리형토지로서 인접도로와 등고평탄 하며 '상업용건부지'로 이용중 임.

인접 도로상태

남측으로 40미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약6미터의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구소프트웨어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농지법제8조의규정이적용되는농지 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1-가) 경량철골조 기타판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 치장타일, 스톤코트, 징크패널 등 마감 내벽 : 인테리어보드, 타일 등 마감, 바닥 : 투명에폭시, 일부 타일 등 마감, 천정 : 텍스 등 마감 창호 : 칼라새시통유리창호, 하이샷시창호 등

이용상태

(1-가) '근린생활시설(음식점)'으로 이용중 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 천정매립형 에어컨설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적및 건물개황도' 참조(㉠주방창고 ~ ㉡저장창고).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 미상이며, 본건은 건축물관리대장상 위반건축물등재(2024.04.03)표시가 있으며 이의 세부내용은 관할행정청에 별도의 재확인이 필요한 바 경매진행시 참고하시기 바랍 니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대장상 위반건축물등재 표시. 신경한이 2025. 11. 18. 유치권신고(공사비용 62,000,000원) 하였으나 그 성립여부 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31935 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 구지면 화산리 326 (주건축물제1동)

* 토지 면적: 748.00㎡ (약 226.27평)

* 건물 면적: 148.50㎡ (약 44.92평)

* 제시외 건물 면적: 68.40㎡ (약 20.69평)

* 건물 용도: 제2종 근린생활시설 (음식점)

* 감정가: 1,206,674,700원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 논공농업협동조합

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 화산리 소재 '산전교차로'에서 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 농경지, 나지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

1.1. 3.도로상황

토지는 남측으로 폭 40미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 대로1류(폭 35~40m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구소프트웨어고등학교)으로 지정되어 있으며, 농지법의 적용을 받는 농지입니다. 3층 이하 고도 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기사항 요약

말소기준권리는 2022년 8월 8일자 논공농업협동조합의 근저당권(1,020,000,000원)이며, 이에 따라 본 경매 사건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임의경매는 2025년 10월 20일에 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 신경한 (신 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-08-01

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

신 임차인은 전입/사업일자(2023-08-01)보다 앞선 권리가 존재하여 대항력이 없으며, 배당받을 금액이 없을 경우 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

1.2. 3.권리분석 결과

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다. 다만, 신고된 유치권(신경한, 62,000,000원)은 그 성립 여부가 불분명하여 인수 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종 근린생활시설로, '음식점'으로 이용 중입니다. 주변에 아파트단지가 있어 배후 수요가 예상되며, 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 소규모 상업 활동이 가능한 입지입니다. 그러나 농경지, 나지 등도 혼재되어 있어 상권의 집중도는 높지 않을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, '산전교차로'가 가까워 차량 이동이 편리합니다. 또한, '대구소프트웨어고등학교'가 인접해 있어 관련 유동인구를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 신경한이 62,000,000원의 공사비용에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 행정청에 대한 재확인 및 이행강제금 등의 추가 부담 가능성을 검토해야 합니다.

* 건물 임대관계: 현재 건물 임대관계는 미상으로, 정확한 임대차 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설로 활용 가능한 토지 및 건물이며, 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대장상 위반건축물 등재 및 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 있어 낙찰 후 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 있습니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능합니다.

* 제시외 건물도 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

* '산전교차로' 인근의 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 1,206,674,700원을 기준으로 하되, 위반건축물 및 불확실한 유치권 등 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰 후 예상되는 추가 부담금(위반건축물 이행강제금, 유치권 해결 비용 등)을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 리스크 요소를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시세 및 위험 부담을 고려한 합리적인 입찰가가 될 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 844,672,290원 ~ 965,339,760원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.